みのりアル日々更新

｢センチュリー21みのり開発柏｣コンサルティング事業部のスタッフがお送りします♪
目指すは日本一楽しい不動産ブログ！今日も元気いっぱい営業中！

2017/12/22 | 担当スタッフ：平木光也 | コメント：(0) 件

皆様へのご報告♪今年やっと1位を取れました!!!

今年も残すところ、あと、数日・・・
年内最後のブログ当番となりました！！

毎年1年が「あっ」という間に過ぎていく感覚が
今年は特に早く感じた1年でした！

日頃のブログをご覧いただいている皆様に
ご報告と御礼がございます<(_ _)>

そうなんです！

年の暮れになり、念願のブログランキング「1位」に
か輝くことが出来ました!!!!!!!

<(_ _)>　<(_ _)>　<(_ _)>　<(_ _)>

今までは、ランキング県外が続いている中
日々の成果が出てくると「うれいしい～～」
ものですよね～

そんな「うれしい～～」ご報告がもう一つございます！

昨晩、センチュリー21秋のセールスラリー表彰式で
当社の営業マンが見事表彰台に上ることが出来ました！

そうなんです！Ｔ課長です！

あっ・・・写真を間違えました！ナイスポーズの写真でした^^;

表彰おめでとうございます！パチパチッ !(^^)!

来年は、一人でも多くの営業マンがあの表彰台で
「ナイスポーズ」を取った写真を掲載できる事を願っております！

改めて、日頃からブログをご覧の皆様ありがとうございました！
来年もパワーアップしたみのり開発をご紹介していきたい！と
思う次第でございます！

来年も不動産のお手伝いを全力！で

お手伝いさせて頂きます！<(_ _)>

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2017/12/19 | 担当スタッフ：澤田秀一 | コメント：(0) 件

売り時。その２

あー　今年も終わってしまうー

昨日は年の近い同業者の方々とで約２０人超の忘年会でした。

家に帰って布団の中に入ったのは朝の４時でした。

目覚ましに起こされたのは朝の６時でした。

どーも。１２月はあと何回忘年するのかわからない澤田です。

今日、マンションの売却相談でお客様から聞かれたひと言。

「売り時っていつなんですかね？」

いい質問ですね～(^O^)／

以前にブログで少し書いたことがありますが、
（※「売り時。」参照）
中古マンションの価格はどうやって決まるのか?

たとえば、同じマンション、同じ棟の２０２号室と２０３号室が同時に中古で売りに出されたとする。
仮にこの二部屋の仕様と間取りがまったく同じであったとしても、居住者の使用状況（ペットを飼っている、小さな子供がいるなど）が違えば、室内の傷み方も違ってくるはずです。

また、隣合わせの部屋であっても、近隣にある建物等の影響で日照や眺望などが変わってくる可能性もあり、
こうしたわずかな条件の違いによって、たとえ隣合わせで、同じ仕様・間取りの部屋であっても、査定金額に違いが出ることがあります。

このように、不動産には価格を形成する要因がいくつか存在するのである。一般に「一般的要因」、「地域要因」、「個別的要因」と呼ばれるが、これを順に見ていきたいと思います。

◆一般的要因◆
先に述べた金融機関の金利のような経済的要因のほか、その時々の税制など、広い範囲で不動産に影響を受ける要因をいい、どの不動産にも共通して影響を及ぼす要因であります。

◆地域要因◆
都道府県や市町村といった自治体ごとに条例や都市計画などが異なるため、その地域内にある不動産の価格にも影響を及ぼします。

また、同じ自治体内であっても、たとえば「○○駅周辺」、「○○学区」といった括りで、特定の地域の評価が高かったり、低かったりする現象に心当たりはないでしょうか。

これも地域要因だと思います。

◆個別的要因◆
その不動産が個別に備える条件が「個別的要因」であります。

同じ地域にある同じようなマンションであっても、立地条件や物件の特徴によって価格は変わります。この点については、査定方式とあわせて後ほど詳述したいと思います。

巡り合わせ、いや、ご縁と言った方がいいかもしれません。

中古マンションの売り時を論理的に考察しよう、という文脈の中で、「巡り合わせ」や「ご縁」などと言っては身も蓋もないですが、やはりこうした要素が価格に影響を及ぼすことは避けられないと考えちゃいます。

たとえば、ご所有マンションを適正な査定に基づいて、これから売りに出すとしましょう。

購入希望者が常時いるような人気物件であれば、マンションを売りに出したと同時に買い手が出てくると思いますが、そうでない場合には、売主様の希望金額にマッチする購入希望者が出てくるまで待つか、あるいは価格を引き下げるか、という選択を迫られます。

こーなると、完全にこれは巡り合わせやご縁としかいいようがない。

また、４月の新学期開始に合わせて転居するケースが多いので、マンションを売り出すなら１～３月がいい、という説もありますが、これも統計的な分析であって、１～３月に必ず購入希望者が現れる保証はなく、要するにそのときの巡り合わせであります。

◆「売り時」なる言葉の意味するものとは？◆
このように、中古マンション価格は、一般的要因、地域要因および個別的要因といったさまざまな要因の影響を受けながら決まっていくものです。

さらに巡り合わせやご縁などの事情があることを考えると、マンションの「売り時」なるものが、いかに掴みどころのないものであるかご理解いただけるはずかと。

結局、いつが売り時なのかと悩んでも仕方ないので、まずは所有マンションの相場を把握して、売却するかどうかはそれから考えればよいわけで、今は売れないと考えれば、売却を見送るだけの話であります。

◆まずは相場を把握することが大事！！◆
相場を知るために手っ取り早いのは、自分の所有マンションの別室が売りに出ていないか、ネットで検索してみる方法があります。

コンスタントに売りに出されているマンションであれば、マンション名で検索をかけると簡単に売り情報が見つかるはずです。

売り出し戸数が多いマンションであれば、ある程度の相場感はつかめるはず。

ただし、ここでの売り出し価格は、あくまで個々の売主様の希望価格であって、

実際に成約した金額ではないことに注意が必要です。

不動産業者が売主様の意向を汲んで、売主様の希望価格そのままで売り出したのだと思われがちですが、中には、相場外れに高い価格で売り出されているマンションもあるのであくまでご参考までに。

「購入後に室内をリフォームした」、「ペットを飼っていて室内の傷みが激しい」など、特殊な事情がある場合は、不動産業者に査定してもらわなければ正確な相場はつかめないと思います。

たとえば、住宅ローンの残高とマンションの売却代金がトントンになりそうな場合であるとか、マンションの売却代金で住宅ローンを返済し、余剰金を次の購入物件の頭金にする予定がある場合などでは、売却に踏み切るかどうかを検討するうえで、査定金額が重要なポイントになるはずです。

なので
迷わず不動産業者に査定を依頼してください。タダですからｗ

◆査定項目とはどのようなものか？◆
不動産の査定には、通常、マンションの査定では「事例比較方式」という査定方法が使われています。

これは「査定対象となるマンション」と「条件が類似する別のマンションの取引実績」を比較し、基準となる項目に評点をつけながら価格を算出する方法でして、評点の付け方は専門的になるのでここでは深入りしませんが、以下のような項目に評点がふられてます。

●「交通の便」
駅やバス停から徒歩何分か

●「立地条件」
近隣の徒歩圏内にスーパーがあるか、周辺は閑静な住宅街であるか

●「住戸位置」
何階建てマンションの何階か、どの方位に面しているか、日照はどうか

●「専有部分」
室内の仕様などのグレード、維持管理の状態、窓からの眺望など

●「敷地」
敷地はマンション所有者の共有か、第三者からの借地か
（借地の場合、借地期間の満了時に更地にして返還する約束になっている）

●「共用部分」
外壁の状況、エントランスの仕様・グレード、マンションの耐震性など

●「設備・施設」
マンションのセキュリティ、駐車場に駐車できる台数、コミュニティ施設の有無など

●「維持管理」
計画的に大規模修繕が実施されているか、管理人の駐在状況など
これらの項目の評点を集計し、「類似するＡマンションは評定○点で、○○万円で売れた取引実績がある。これに対して査定対象のＢマンションは評定○点だから、査定価格は○○万円となる」という考え方になります。

「査定」とは不動産業者がある程度の経験と知識で「いくらくらいで売れそうか」という見込みを伝えるものであって、かならずしもその不動産の売れる価格を決めるものではありません。

以前にご売却をお預かりしたマンションのお話をします。

同じマンション内でほかに売出中の住戸はなかったのですが、過去の成約事例から算出した机上査定額は2500万ほどでした。

でも、住宅ローンが3000万以上残っていたので、3500万くらいで売れないと抵当権の抹消も諸費用の捻出もできません。
さーどーするか。

私は言いました。

さわだ「3500万で売出しましょう。絶対売れます。」

売主様 「えぇぇぇぇっ！！？」
「ほんとに売れるんですか？？？」

さわだ　「大丈夫です。マンション内でほかに売出中のお部屋はありません。ライバルがいないので希少価値として高く売れるはずです。」

・・・結果

２ヶ月後に購入希望者様がみつかり無事成約となりました。

ご売却のご相談はぜひ澤田まで(^O^)／

あなたの不動産、どこよりも高く売りますｗ

みのり開発の売却ページがリニューアルしました。
より分かりやすく、お問い合わせしやすくなっています。
是非ご覧ください！
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2017/12/18 | 担当スタッフ： | コメント：(0) 件

わけありでも考え方ひとつです。

いつもブログをご覧頂きましてありがとうございます。
みのり開発の小暮です。
今日は、今年一番の寒さ・・・
会社内でも少し風邪が流行っています。
ですがこの流行には乗りたくないものです・・・(笑)
今年もあと２週間弱です。みなさまもお気を付け下さいませ。

本日は表題の件をメインに！
ライオンズステージ常盤平弐番館の情報です。
今回のマンションのポイントは・・・
７階部分の南向き！
平成９年築の分譲マンション！
総戸数３３０のビックコミュニティー！
リフォーム済み！即入居可！
４LDKで大家族でもゆったり８５㎡！
そして・・・分譲価格は
８８０万円（税込）
詳細については当社、担当営業
浅岡（あさおか）までお問い合わせください♪
お電話はこちら↓
０１２０－６０７－０２１
また詳細はこちらの資料をクリック↓

年明けに新生活をはじめたい方。
投資での家賃収入を得たい方。
低予算でのお住替えをご検討の方。
いろいろな方を対象にご検討頂けるマンションです。

また今週末オープンルームを開催します。
来たる１２月２３日（土）祝　１２月２４日（日）の二日間
みなさまのご来場をお待ちしています。
本日でももちろん内覧可能！
（先着順受付となる為、販売済の場合ご了承下さいませ）

また、年明け１回目のイベント情報！
みのり開発　柏支店では年明けの１月２０日、２１日の２日間
餅つき大会を開催します！

・カバゴン来場！
お子様は飛んで跳ねて楽しめる！（けがしないように気を付けてね）
・獅子舞の練り歩き！
・ブラスバンド部による生演奏！
・日本文化　餅まき！
など多数のイベント内容でお迎えします！

みのり開発柏支店は年内１２月２７日まで通常営業致します。
まだまだ、年内のご相談も受付け中！
皆様よりのお問い合わせお待ちしております。
HPはこちらからどうぞ↓

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2017/12/16 | 担当スタッフ： | コメント：(0) 件

最寄り新京成線「常盤平駅」のマンションを預かりました。

こんばんは＼(^o^)／

営業1課のアサオカです♪

先日、ライオンズステージ常盤平Ⅱ番館の一室をお預かりしました！！！

今回はその魅力をご紹介したいと思います(*´艸｀*)

場所は柏市南増尾8丁目！
みのり開発の南増尾8丁目！
なんと！！！弊社のすぐ裏手にあるマンションなんです(゜o゜)

ドーンと総戸数330戸と大きなマンションで
年間を通していろいろなイベントを行っています(*´艸｀*)

マンション内には広々としたエントランス
マンションの前には公園があります。

小さなお子様が目の届く場所で遊べ
同マンション内のママ友や近所の方と
情報共有ができる環境も整っています♪

お待たせしました！
それではお預かりした室内をご覧ください＼(^o^)／

玄関を開けるとリフォームされたフローリング・クロスの綺麗さに誘われ
室内はどうなっているのかわくわくが止まりません！

3部屋ある洋室は５帖以上の広さがあり、
お子様が生活するだけでなく
ご夫婦様が生活するにも十分な広さがあります(*´∀｀)

浴室は１坪タイプ！
私ごとではございますが、憧れの浴室乾燥がついています(ﾉД`)

奥様必見！！！
大切なキッチンをご紹介します(ﾟ∀ﾟ)

キッチンは3.7帖もあり
換気扇はもちろん！お魚グリルに
オーブントースターまでついています！

これであなたも料理上手間違い無し＼(^o^)／

今一度覚えてほしいので
ライオンズステージ常盤平Ⅱ番館
間取り：4LDK
価格はなんと880万円！

今回は販売図面を載せません(・o・)
なぜかって？

詳細も含めて実際に見てもらいたい！
直接ご説明をしたい魅力があるからです！

お問い合わせはアサオカまで♪

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2017/12/15 | 担当スタッフ：土屋英樹 | コメント：(0) 件

地球史に「千葉時代」誕生へ！～チバニアン

みなさま、こんにちは。
無類のパワースポット好きで、おなじみの
チバニアン土屋 です。

先日も、大分県へ社内研修で行った際に
◯宇佐神宮
全国八幡社の総本宮。九州屈指のパワースポット。
◯富貴寺
九州最古の木造建築。こちらも有名なパワースポット。
と、国東半島で十分のパワーを頂いてきたばかりですが

※大分県の東北部に位置する国東半島は、
かつて「六郷満山」と呼ばれる独自の仏教文化が栄えた地です。
別名「ほとけの里」とも言われている場所です。

千葉県にも、世界的に注目をされている
日本初となる場所が出来たのをご存知でしょうか？

その名も
チバニアン

なんだそりゃ？
って方もおられるでしょうから、簡単に地球暦から
説明させていただきます。

46億年の長い地球の歴史には、恐竜絶滅といった
大きな変化がみられたところを境に、「ジュラ紀」や
「白亜紀」などの時代区分がされています。

これらの区分は地層と化石の研究から名づけられたもので、
ジュラ紀はアンモナイトや爬虫類が栄え、大形恐竜や
始祖鳥が出現した時代ですが、この時代の地層が
発達しているフランス〜スイスに広がる「ジュラ山脈」から
名付けられました。

同様に、白亜紀は、アンモナイト・恐竜などが大繁栄した時代で、
イギリスとフランスの間のドーバー海峡地域の
チョーク（白亜）を含む地層から命名されました。

このような「ジュラ紀」や「白亜紀」などの固有の名称で
呼ばれる地層が、特徴的に分布する地域を
「模式地」（もしきち）と呼びます。
※引用元：ハフィントンポスト

ということで。
その有名な時代の一つに「チバニアン（千葉時代）」が
追加される見通しになったと言うことになります。

※引用元：朝日新聞

ではチバニアンとは、何でしょうか。

ラテン語で｢千葉時代｣を意味する単語です。
千葉県市原市の養老川沿いにある約77万年前の地層を指します。
同地層は、約77万年前を境に、その前後で地球の磁場が
逆になっていることが明確に読み取ることができ、
地球の歴史を表す地質年代の区切りの目印とされ、地
球の歴史を調べるうえで重要な地層として注目されています。
※引用元：コトバンク

この何の変哲もない崖が、チバニアンです。
看板を拡大してみます。

約７７万年前に地球の磁気が南北で逆転する現象が
最後に起きたと言われていますが、今回の地球暦に追加されるに
あたり、ライバルだったイタリアの地層はこの現象を示す
データが不十分だったのに対し、千葉県の地層は
明瞭に確認できるとされ、先月の13日に競合する
イタリアを一次審査で破ったことがわかりました。

正式決定すれば地質年代に初めて日本の名前が付く快挙です！
何かワクワクしませんか？

だって今後、歴史の教科書に「チバニアン」が追記され
それは、日本国内だけでなく世界の地球暦に刻まれます。

じゃあ、どこにあるのかといえば
「千葉県市原市の養老川沿い」
にあります。結構、近いところでしょ？

しかし、調べてみると現在は有名になりすぎて
見学者が多く、また現地は養老渓谷沿いということも
あって足元が危険なため、現在一時閉鎖されて
いるようです。

噂によると、普通の観光スポットと勘違いして
ハイヒールや、サンダルで来られる方が多く
危険防止のための閉鎖だそうです。残念。

再開後は、ぜひ行って見て下さい。
地球の歴史に触れられるパワースポットって
千葉県では、珍しいですよ？

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2017/12/14 | 担当スタッフ： | コメント：(0) 件

専属専任の物件のご紹介、でも「すみません」

皆さん売買部の戸沢です。昨日、今日と真冬並みの寒さですが、風邪など

ひいてませんか？私は、風邪なのか花粉症なのか、鼻の調子が悪いです。

そんな中、今月の初めに柏市新逆井1丁目で土地のご売却を

専属専任

でお預かりしてきました。

※以前の「一般媒介でもみのり開発は真剣です！」は、コチラ！

12月3日にご売却をお預かりしまして、

いつものように、法務局・市役所・水道
局・ガス等を調べ、現地で写真撮影等を行い、スピーディーに情報をオープンにします。12月8日にインターネットや不動産流通登録機構、通称・レインズに登録しました。来週の16日・17日あたりにお問い合わせがあるといいな～と、期待は膨らみます。しかし、

なんと3日後

の11日には、お問い合わせを頂けました。南6ｍ公道に面しており、約45坪

の整形地、近くには、南部公園があり、徒歩2分で行けます。道路間口が広

いので、バランスの良い建物が建てられ、カースペースも2台分楽々設けら

れます。

お問い合わせのあったお客様とお打合せを行い、本日14日、ご購入申し込み

書を頂く運びとなりました。これから売主様との間で私が詳細を司り、仲介

の仕事を滞りなく進めさせて頂きます。

こちらの土地にご興味があり、ご検討されていらっしゃいましたほかのお客

様、すみませんでした。

これから土地のご購入をお考えの皆様、是非、みのり開発の戸沢をご用命ください。

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みのり開発　柏支店では年内２７日（火）まで全力でお手伝い致します。
みのり開発　柏支店までお気軽にご連絡下さい。

リフォーム、建築、不動産売買の事ならみのり開発　柏支店です。

2017/12/12 | 担当スタッフ：平木光也 | コメント：(0) 件

2017年　年末ジャンボ宝くじ　発売中♪

皆様、やってまいりました！！！！
恒例の「年末ジャンボ宝くじ」の季節です！

今年は、豪華３本だてとなっております！

「年末ジャンポ」

「年末ジャンボミニ」

「年末ジャンボプチ」

皆様の夢をかなえるチャンス♪チャンス♪
宝くじを当てて、住宅ローンの繰り上げ返済資金をゲットしていただきたい！！との思いから・・・

今回こそは当たるかもしれない縁起物画像をご紹介させて頂きます<(_ _)>

先日、社員旅行で大分に行かせて頂いた際
福澤諭吉が幼少年期を過ごした大分県中津市にある
旧居の見学の機会がございました！

こちらです↓

かやぶき屋根の味のあるお宅ですよね～！
平屋好きの私としては、何とも味のある家なので憧れてしまいます♪

旧家近くには、福沢記念館も併設させれております！
記念館の中には、福沢諭吉と言えば・・・

そうなんです！！！
一万円札の肖像画でも有名ですよね！

日本銀行から寄贈された現地行かないと見れない代物！！
お札番号が１番の一万円札が展示されているではあーりませんか！！

ここからが、縁起物のお写真となります(^o^)丿

ちょっと見えずらいので、ズーム・ズーム！！

ご利益ありそうですよね！

年明けは、皆様のこんなお顔が見れること願っております<(_ _)>

ちなみに、宝くじの発売は１２月２２日(金)までとなっております！
まだ購入されていない方は、是非「夢を買ってみる」のも良いかもしれません！

皆様のご健勝お祈りしております<(_ _)>

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何回でも行きたくなる「住まいのテーマパーク」です！
イベントなども定期的に開催しお客様をお迎えします！
不動産の売却相談も是非お任せ下さい。

2017/12/11 | 担当スタッフ：澤田秀一 | コメント：(0) 件

やっぱり凍結。

気が付けば１２月。

師走という。

普段の業務に重ね、地主さんや今までに購入や売却のお手伝いをさせていただいた方々の所に挨拶廻りを行う月でございます。

あ、申し遅れました。
寒いのが苦手で毎朝起きるときに目覚ましスヌーズと闘いながら生まれたての子牛のようにガクガクしているさわだです。

※本文と画像は一切関係もありません。
あと１１日で冬至を迎え、１年の中で一番日照時間が短くなります。

影が一年で一番自己主張をする日です( ˘•ω•˘ )

翌日からは逆に日々日照時間が長くなっていくんですねー

冬至といえば柚子湯に入ってカボチャ食ってなんて言いますが、

不動産的には日影規制で冬至日の太陽が真南に来た時を12時として、午前８時から午後４時までの間に建物が及ぼす日影の影響を検討して、一種低層でいえば地面から1.5ｍの高さで敷地境界線から5ｍ〜10ｍまでの範囲は4時間、10ｍ超の範囲は2.5時間内と日影がかかる制限時間を・・・みたいな( *´艸｀)

でもまだ冬至じゃないので今回はここらへんで。
ここ最近、朝家を出ようと車をみるとフロントガラスが凍っていることが度々。

というか車全体が凍っている

さーみぃーよぉ～(-_-;)

どーすんだよぉ～(-_-;)

すぐ出れないよぉ～(-_-;)

そんな時は昨晩のお風呂の残り湯で融解！！

そんなヒラメキに助けられなんとか出発。

も、

いつも渡る大きな橋のたもとで大渋滞。

何事かと思い、橋の上を見るとパトカーが２台とあり得ない方向で停車している乗用車１台。

路面凍結ですね。

わたしも若い時に同じ経験をしました。

ちょー怖かったっす。

それ以来、寒い日の朝と夜はめちゃくちゃ気を付けて運転するようにしてます。

経験はちゃんと身になっています。

そして

やっぱり気になるのが空家の給湯器。

ブレーカー落としちゃってると凍結して破裂の危険性大。

給湯器の水抜きという作業をしておかないと中に残っている水が凍結して配管が破裂しジャバジャバと水が漏れるワケで

買い替えなければならず、それだけでウン十万も飛んでしまいます。

以前にもご紹介させていただきましたが、
冬のトラブル回避のため給湯器水抜き作業はこちら↓

事前に量水器の元栓を閉めておかないと水浸しになりますからご注意くださいませ。

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2017/12/09 | 担当スタッフ： | コメント：(0) 件

城は城でも。。。

いつもブログをご覧頂きましてありがとうございます。
みのり開発の小暮です。

先日、社員研修旅行で大分に行きました。
その際のブログがここ２日程続いています。
特に城が多い・・・(笑)
まだ、今後も続きそうですが是非見て下さい。
私はこの旅で一番のお気に入り写真を一枚だけ・・・
いかがですか？この昭和感。
昔、見た写真のポーズで収まっています。
ちなみにとなりの人は大分にいた地元の人です(笑)
地元の人はこちらとクリック。

私はその旅行の翌日・・・
ディズニーランドへ・・・

今ディズニーランドはクリスマスムード一色！
たくさんのイベントをしていて、パレードもクリスマスバージョンです。
ただ目当てはただ一つ。
シンデレラ城に映し出されるプロジェクションマッピングです。
いつものシンデレラ城

そしてこちらがクリスマス城
どうでしょう？見に行きたくなりますよね？
木枯らしが吹く中２時間程、城の前で鎮座。
動画もとりましたので、ご覧になりたい方は
小暮までお問い合わせください(笑)

また本日、柏市新逆井戸建をお預かりしました。
土地面積は56坪超えの整形地
建物面積も30坪超え
縁側もあり、ゆっくり季節の変わり目をみるのもいいですね。
そんな物件はこちらです↓
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