売り時。
世間は繁忙期。
センチュリー２１はセールスラリー。
今日初めて出会ったお客様がいきなり買っちゃったり。
そんな淡い希望を抱いて新築戸建で現場待機。
どーも、２課の澤田っす。
前述したとおり、不動産業界は繁忙期の真只中。
買いのご相談も売りのご相談も絶賛受付中( *´艸｀)
さて、今回はマンションの売却相談の事でのお話。
私の尊敬する超スーパーエリートマンＫさんとお話をさせて戴いた際、売却査定を依頼される個人の方のお悩み・お考えと、私達不動産業者側の対応や提案方法など、どうあるべきかを熱く語って戴きました。
今日はその内容を皆様ともシェアさせて戴くたく、恐縮ながらここにご紹介させて戴きます。
「マンションの売り時は20〇△年まで」、「あと？年は売り時」といった情報がネット上にあふれています。今まさにマンションの売却を検討中という方は、こうした情報を目にして「売り時を逃してはならない」と神経を尖らせているのではないでしょうか。
そもそも「売り時」とはどういうことなのか。
この問題を掘り下げるとともに、中古マンションの価格がどのようにして決定するのか、不動産取引の重要なプレーヤーである私たち不動産業者はどのような仕事をしているのか、売却にあたってどのような姿勢で臨めばいいのか、マンションの「売り時」と「売り方」について、必ず押さえておくべき５つのポイントを取り上げたいと思います。
さて、先ずはタイトルでもあげたようにマンションに売り時はあるのでしょうか?
たしかに売り時は「ある」。
そもそも、「売り時」とは何なのかを考えてみましょう。マンションに売り時があるかないかと問われれば、「ある」というのが一般的な答えであります。
たとえば、
銀行金利の引き下げが行われたり、
住宅関連の優遇税制が導入されたりすると、
これに伴って不動産取引が活発化し、中古マンションの価格が上昇傾向になる時期はある。
あるいはその逆で、中古マンションの下落傾向が続く時期もあります。
中古マンション価格の上昇期、下落期といった長期的なトレンドは、大手仲介会社などのレポートを見れば明らかです。また、こうしたレポート等はネット上でも公表されているので、わざわざお金を出さなくても手に入れることができます。
右肩上がりのグラフがどこまで続くかはともかく、中古マンション価格の上昇期が売り時なのは明らかであるから、この時期に売ればいいのではないか。
だとすれば、売り時を迷う必要などないはず。しかし、誰もが売り時について悩むのは、そう単純な話ではない。
「売り時」とは、誰にとっての「売り時」なのか?
中古マンション価格が右肩上がりで上昇している時期を「売り時」であるとしましょう。では、この「売り時」にマンションを売却するのが誰にとってもベストかと言えば、それは〝否〟。
なぜならば、中古マンション価格が上昇期にあるといっても、それは中古マンションの市場を国レベル（あるいは首都圏、関西圏といった広域レベル）で分析した結果にすぎないからです。
つまり、全国的に中古マンション価格が上昇傾向にあるからといって、今、自分が所有しているマンションにとっても売り時とは限らない。
たとえば、今日現在、築９年のマンションを所有しているとして、現時点において「中古マンションの流通価格は少なくともあと２年間は上昇し続ける」という市場予測があるとします。
果たしてその予測どおり２年間にわたって価格の上昇が続き、２年後に満を持してマンションを売り出す。
その結果、マンションをベストな価格で売却できるかというと、その保証はない。むしろ、ベストな価格とはなり得ないはずです。
なぜならば、その２年の間にもマンションは劣化し続け、築９年のマンションが「築１１年～」のカテゴリーに分類されるからであり、築１０年内か、築１０年超か、という条件でふるいにかけられてしまうデメリットはとても大きい。
ワインではないのだから、一部の例外を除き、基本的にはマンションは新しいほど条件がいいとされます。
仮に目的が不動産市況の分析であれば、中古マンション市場の全体的な統計に意味があるかもしれませんが、こと自分のマンションをいかに高く売るか、という場面では、マンション市場全体の統計にそれほど大きな意味はないと考えた方が良く、少なくとも、こうした統計に従ってマンションの売り時を考えよう、などという発想は間違いなのではないかと。
そんなことよりも、実際にマンションがどのようにして査定されるのか、どうやって売っていくのか、その手順と仕組みを知ることが先決だと思うのですが。
中古マンションの価格はどうやって決まるのか?
価格を形成する４つの要因について
工場で生産されている製品と違って、不動産の場合は世の中に同じものが二つと存在せず、一つ一つの不動産ごとに評価が変わってくる。これは中古マンションであっても同じです。
たとえば、同じマンション、同じ棟の２０２号室と２０３号室が同時に中古で売りに出されたとします。
仮にこの二部屋の仕様と間取りがまったく同じであったとしても、居住者の使用状況（ペットを飼っている、小さな子供がいるなど）が違えば、室内の傷み方も違ってくるはずです。
また、隣合わせの部屋であっても、近隣にある建物等の影響で日照や眺望などが変わってくる可能性もある。こうしたわずかな条件の違いによって、たとえ隣合わせで、同じ仕様・間取りの部屋であっても、査定金額に違いが出ることがあります。
このように、不動産には価格を形成する要因がいくつか存在し、一般に「一般的要因」、「地域要因」、「個別的要因」
と、いうふうに分かれます。
ほんとはそのまま続けて書きたいのですが、今回はがまんしてここまでにしたく。
次回、その各要因についてご説明していきたいと思いまっする。(*´з`)
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