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売り時。 その2

あー 今年も終わってしまうー

昨日は年の近い同業者の方々とで約20人超の忘年会でした。

家に帰って布団の中に入ったのは朝の4時でした。

目覚ましに起こされたのは朝の6時でした。

どーも。12月はあと何回忘年するのかわからない澤田です。

今日、マンションの売却相談でお客様から聞かれたひと言。

「売り時っていつなんですかね?」

いい質問ですね~(^O^)/

以前にブログで少し書いたことがありますが、
(※「売り時。」参照)
中古マンションの価格はどうやって決まるのか?

たとえば、同じマンション、同じ棟の202号室と203号室が同時に中古で売りに出されたとする。
仮にこの二部屋の仕様と間取りがまったく同じであったとしても、居住者の使用状況(ペットを飼っている、小さな子供がいるなど)が違えば、室内の傷み方も違ってくるはずです。

また、隣合わせの部屋であっても、近隣にある建物等の影響で日照や眺望などが変わってくる可能性もあり、
こうしたわずかな条件の違いによって、たとえ隣合わせで、同じ仕様・間取りの部屋であっても、査定金額に違いが出ることがあります。

このように、不動産には価格を形成する要因がいくつか存在するのである。一般に「一般的要因」、「地域要因」、「個別的要因」と呼ばれるが、これを順に見ていきたいと思います。

 

◆一般的要因◆
先に述べた金融機関の金利のような経済的要因のほか、その時々の税制など、広い範囲で不動産に影響を受ける要因をいい、どの不動産にも共通して影響を及ぼす要因であります。

 

地域要因
都道府県や市町村といった自治体ごとに条例や都市計画などが異なるため、その地域内にある不動産の価格にも影響を及ぼします。

また、同じ自治体内であっても、たとえば「○○駅周辺」、「○○学区」といった括りで、特定の地域の評価が高かったり、低かったりする現象に心当たりはないでしょうか。

これも地域要因だと思います。

 

◆個別的要因◆
その不動産が個別に備える条件が個別的要因」であります。

同じ地域にある同じようなマンションであっても、立地条件や物件の特徴によって価格は変わります。この点については、査定方式とあわせて後ほど詳述したいと思います。

巡り合わせ、いや、ご縁と言った方がいいかもしれません。

中古マンションの売り時を論理的に考察しよう、という文脈の中で、「巡り合わせ」や「ご縁」などと言っては身も蓋もないですが、やはりこうした要素が価格に影響を及ぼすことは避けられないと考えちゃいます。

たとえば、ご所有マンションを適正な査定に基づいて、これから売りに出すとしましょう。

購入希望者が常時いるような人気物件であれば、マンションを売りに出したと同時に買い手が出てくると思いますが、そうでない場合には、売主様の希望金額にマッチする購入希望者が出てくるまで待つか、あるいは価格を引き下げるか、という選択を迫られます。

こーなると、完全にこれは巡り合わせやご縁としかいいようがない。

また、4月の新学期開始に合わせて転居するケースが多いので、マンションを売り出すなら1~3月がいい、という説もありますが、これも統計的な分析であって、1~3月に必ず購入希望者が現れる保証はなく、要するにそのときの巡り合わせであります。

 

◆「売り時」なる言葉の意味するものとは?◆
このように、中古マンション価格は、一般的要因、地域要因および個別的要因といったさまざまな要因の影響を受けながら決まっていくものです。

さらに巡り合わせご縁などの事情があることを考えると、マンションの「売り時」なるものが、いかに掴みどころのないものであるかご理解いただけるはずかと。

結局、いつが売り時なのかと悩んでも仕方ないので、まずは所有マンションの相場を把握して、売却するかどうかはそれから考えればよいわけで、今は売れないと考えれば、売却を見送るだけの話であります。

 

◆まずは相場を把握することが大事!!◆
相場を知るために手っ取り早いのは、自分の所有マンションの別室が売りに出ていないか、ネットで検索してみる方法があります。

コンスタントに売りに出されているマンションであれば、マンション名で検索をかけると簡単に売り情報が見つかるはずです。

売り出し戸数が多いマンションであれば、ある程度の相場感はつかめるはず。

ただし、ここでの売り出し価格は、あくまで個々の売主様の希望価格であって、

実際に成約した金額ではないことに注意が必要です。

不動産業者が売主様の意向を汲んで、売主様の希望価格そのままで売り出したのだと思われがちですが、中には、相場外れに高い価格で売り出されているマンションもあるのであくまでご参考までに。

「購入後に室内をリフォームした」、「ペットを飼っていて室内の傷みが激しい」など、特殊な事情がある場合は、不動産業者に査定してもらわなければ正確な相場はつかめないと思います。

たとえば、住宅ローンの残高とマンションの売却代金がトントンになりそうな場合であるとか、マンションの売却代金で住宅ローンを返済し、余剰金を次の購入物件の頭金にする予定がある場合などでは、売却に踏み切るかどうかを検討するうえで、査定金額が重要なポイントになるはずです。

なので
迷わず不動産業者に査定を依頼してください。タダですからw

◆査定項目とはどのようなものか?◆
不動産の査定には、通常、マンションの査定では「事例比較方式」という査定方法が使われています。

これは「査定対象となるマンション」と「条件が類似する別のマンションの取引実績」を比較し、基準となる項目に評点をつけながら価格を算出する方法でして、評点の付け方は専門的になるのでここでは深入りしませんが、以下のような項目に評点がふられてます。

●「交通の便」
駅やバス停から徒歩何分か

●「立地条件」
近隣の徒歩圏内にスーパーがあるか、周辺は閑静な住宅街であるか

●「住戸位置」
何階建てマンションの何階か、どの方位に面しているか、日照はどうか

●「専有部分」
室内の仕様などのグレード、維持管理の状態、窓からの眺望など

●「敷地」
敷地はマンション所有者の共有か、第三者からの借地か

(借地の場合、借地期間の満了時に更地にして返還する約束になっている)

●「共用部分」
外壁の状況、エントランスの仕様・グレード、マンションの耐震性など

●「設備・施設」
マンションのセキュリティ、駐車場に駐車できる台数、コミュニティ施設の有無など


●「維持管理」
計画的に大規模修繕が実施されているか、管理人の駐在状況など

これらの項目の評点を集計し、「類似するAマンションは評定○点で、○○万円で売れた取引実績がある。これに対して査定対象のBマンションは評定○点だから、査定価格は○○万円となる」という考え方になります。

「査定」とは不動産業者がある程度の経験と知識で「いくらくらいで売れそうか」という見込みを伝えるものであって、かならずしもその不動産の売れる価格を決めるものではありません。

以前にご売却をお預かりしたマンションのお話をします。

同じマンション内でほかに売出中の住戸はなかったのですが、過去の成約事例から算出した机上査定額は2500万ほどでした。

でも、住宅ローンが3000万以上残っていたので、3500万くらいで売れないと抵当権の抹消も諸費用の捻出もできません。
さーどーするか。

私は言いました。

さわだ「3500万で売出しましょう。絶対売れます。」

売主様 「えぇぇぇぇっ!!?」
「ほんとに売れるんですか???」

さわだ 大丈夫です。マンション内でほかに売出中のお部屋はありません。ライバルがいないので希少価値として高く売れるはずです。」

 

・・・結果

2ヶ月後に購入希望者様がみつかり無事成約となりました。

ご売却のご相談はぜひ澤田まで(^O^)/

あなたの不動産、どこよりも高く売りますw

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