みのりアル日々更新

こんにちは。
みのり開発柏　事務屋の本居です。

事務屋の私の仕事は、「重要事項説明書」という書類を作ることです。

法令等による利用上の制限があることを知らずに
宅地や建物を購入してしまうと、
後々不測の事態を招いてしまうこともあるため、
私たち宅建業者がその物件について細部に渡り調べて
「重要事項説明書」に落とし込んで契約時に分かりやすく説明します。

さて今回は、令和３年「民法等の一部改正する法律（令和3年法律第24号）」により、
不動産登記法が改正されて、
”相続登記が義務化されることになった”というお話です。

亡くなった方が不動産を所有している場合は、不動産の名義変更が必要となります。
不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿に記録されているのですが、
不動産を相続した人は相続を原因とする所有権移転登記（相続登記）の申請する必要があります。
この名義変更の手続きを「相続登記」と呼ぶわけですが、
これが2024年4月1日から義務化されることになったのです。

この”相続登記の義務化”の背景には、
「所有者不明土地」の問題が大きく関わってきます。
「所有者不明土地」とは、相続登記がされないこと等により、
①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地
のことを言います。

全国のうち、この「所有者不明土地」が占める割合は、
今や今や国土の20％以上、約410万ヘクタールで、
九州全土よりも大きいとも言われています。
今後、高齢化が進み死亡者数が増加することにより、
ますます深刻化するおそれがあり、
その解決は喫緊の課題とされてきました。

そもそも、この所有者不明土地問題が議論になったのは
2011年の東日本大震災が大きなきっかけでした。
東日本大震災からの復興を進めるに当たっては、
集団移転、区画の再整理などが行われることになりました。
その際、それぞれの土地の所有者を明確にし、
その所有者から同意をもらった上で各種の手続きを行う必要がありますが、
ところが土地の所有者が不明なケースや、
昔のままの共有名義地の登記の名義変更をしなければならず、
全相続人を探す事から始めなければならないなど、
さまざまな問題が噴出し、
これらの問題が迅速な復旧を遅らせたという面もあったようです。

2024年4月1日より義務化される「相続登記」は以下の通りです。
●相続人は、不動産（土地・不動産）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記することが法律上の義務になります。
●正当な理由なく相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。なおこれは過去にさかのぼって適用されますので、相続した実家や土地などの名義を故人の名義のままにしている方は注意が必要です。
●相続人が複数いる場合に行われる遺産分割の話し合いで不動産を取得した場合も、遺産分割から3年以内に登記をする必要があり今回の対象となります。

今回の改正は、期限があり早めの対応が必要となる場合が多くなりますので、
ご心配な方は、法務省のホームページで調べたり、
身近なプロにご相談なさったりすることをぜひお勧めします。

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その中で様々なご要望にお応えしてきた経験があり、その経験で培った多くのアイデアがあります。
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こんにちは。
みのり開発柏　事務屋の本居です。

事務屋の私の仕事は、
「重要事項説明書」という書類を作ることです。が･･･、
長年IT業界で禄を食んでいたため、
多少パソコンに詳しいということで、
社内でパソコン関係のお仕事のご依頼をいただく事があります。

実は年明け早々より、
知り合いの会社から、
”サーバーが「スパムメール」の攻撃を受けている。助けて！！”
との連絡を貰いました。

スパムメールとは、
「bot」と呼ばれる不正なプログラムから
機械的に大量に一括送信された迷惑メールのことです。
スパムメールという名前は、豚肉の缶詰「スパム（ランチョンミート）」に由来するそうで、
ハッカーたちが迷惑行為を「スパム」と呼ぶようになって一般にも広まったようです。

スパムメールは昔からあり、特定電子メール法により禁止されている違法行為ですが、
法律で禁止されたり対策がされても、未だにスパムメール自体はなくなることがありません。
なぜならば、スパムメールは低コストで実施できてしまうからなんです。
スパムメールの送信は詐欺や犯罪を企む攻撃者にとって低コストで実現できてしまうため、
受信したほとんどの方に無視されたとしても、
ほんの一部の人が引っ掛かってくれれば攻撃者側はペイできてしまう訳です。
攻撃者からすると非常に効率が良い手法のため、現在でもスパムメールはなくならずに送信され続けているのです。

以前は広告宣伝を目的とするものが主だったのですが、
最近ではアダルトサイトや悪質な出会い系サイトなどに誘導するメールや、
詐欺、なりすましを狙うものも多くなっています。
送信者を詐称してフィッシングサイトにアクセスさせ、
クレジットカード番号やアカウント情報などをだまし取る「フィッシングメール」と呼ばれるものも増えています。
また、添付ファイルやウイルス感染用にダウンローダーを仕込んだWebサイトにアクセスさせることで、
マルウェアやランサムウェアの感染を狙う巧妙な手口もあります。

スパムメールの弊害には、上記のような
”ウイルスに感染する可能性がある”事の他、
”スパムメールに埋もれて必要なメールを見逃してしまう”
”メール容量を圧迫してしまう”
などがあります。
正に「百害あって一利なし」、迷惑そのものですね。

ちなみに、これが相談主の会社のお問合せ用フォームより送付されたスパムメールです。
多い時で1日1000通以上の攻撃を受けていたそうです。

恐らく海外から一斉に送信されているメールで、
本文は「Hi, this is Jeniffer. I am sending you my intimate photos as I promised.」
（こんにちは、ジェニファーです。約束通り、私の親密な写真を送ります。）で、
最後に「ｈｔｔｐｓ ://ｔｉｎｙｕｒｌ.ｃｏｍ/●●●」のリンクが貼ってあります。
リンクを踏むとどうなるか、私には怖くてとてもクリックできませんが･･･。
ちなみに、ジェニファーは時にアンナやイリーナに変わりますwww

相談のあった会社には、一応以下の対応策をお伝えしました。

・ドメインの拒否設定
一つ目は、アクセス制限をかけることです。
不正なドメインを設定することにより、受信をブロックすることができます。

・入力画面に「必須項目」や「確認」ボタンを付ける
二つ目は、お問い合わせフォームに、名前や電話番号、メールアドレスなどの入力必須項目や、登録項目の「確認ボタン」を作ることです。
これにより「bot」がスパムメールを簡単に送信できなくなる可能性がありますが、ユーザーの手間が増えてしまう可能性があります。

・Google reCAPTCHAを設置する
三つ目は、お問い合わせフォームに「Google reCAPTCHA」を設置することです。
よく目にするのは「Google reCAPTCHA v2」と呼ばれるもので、「私はロボットではありません」という画面にチェックを入れた後、複数の画像の中から指定された画像（車や信号機など）だけにチェックを入れるタイプのものですが、ユーザーが煩わしくなってしまうため、申し込みフォームには最適ですが、問い合わせフォームには不向きかもしれません。
現在はユーザーの動作や環境をもとに「bot」かどうかを自動で見極める「Google reCAPTCHA v3」も出ています。利便性はバツグンですが、本当は人間が操作していても「bot」と認定される可能性もあるため、一長一短があるようです。

お問い合わせフォームにおけるスパム対策は重要ですが、お問い合わせフォームの本来の目的は、ユーザーにとって分かりやすいフォームとして機能し、実際にお問い合わせを1件でも多くいただく点にあります。
強固なスパム対策を行うことでユーザーにとっての利便性とはかけ離れたお問い合わせフォームになりかねません。
相談のあった会社では結局、スパムに強く、ユーザーの利便性の高いお問い合わせフォームに作り替える検討を始めたようです。

スパム対策は数多く存在します。しかし、スパムメール送信者は新たな手口を次々と編み出すので、いたちごっこになってしまいがちなのが実情です。
スパムメールは、
”大量に送られてきてスパムメールだらけになる”一次被害。
”ウイルス等に感染して情報を抜かれる”二次被害。
”ウイルス感染により、自分のメールアドレスを踏み台にして他者にスパムメールを発信される”三次被害と、
どんどんとその迷惑度は上がっていきます。
自分が被害にあう前に、今一度スパム対策を見直しておきたいものです。

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みのり開発柏　事務屋の本居です。

事務屋の私の仕事は、
「重要事項説明書」という書類を作ることです。が･･･、
長年IT業界で禄を食んでいたため、
多少パソコンに詳しいということで、
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皆さんは不動産契約時の「電子契約」ってご存じですか？
2022年5月18日に施行された宅建業法第35条および第37条の改正により、
不動産取引で義務付けられていた書面での交付が必要なくなり、
不動産取引での電子契約化が可能となったのです。

実は私も、先日初めて「電子契約」での土地の売買契約に立ち会ったのですが、
全く分からないことだらけでしたので、
この機会に「電子契約」について少し勉強しようと思い、色々と調べてみました。

不動産取引における「電子契約」とはいったいどんなものなのでしょうか？

一口に言えば「電子契約」は、
今まで対面で紙の書面を前に行なっていた契約業務が、
極端な話、売主様、買主様、仲介業者が一度も対面することなく、
パソコンやスマホを使って契約することができちゃうんです。

えっ？じゃあ、契約の時のハンコはどうするの？
ってなりますよね。
「重要事項説明書」の説明や契約書の説明は、
Zoomやteamsなどを使ってできますけど、
対面でないWeb会議方式では契約時の押印ができませんよね。
もっとも、電子契約であれ紙の契約であれ、
”押印が無ければ契約は無効”なんて事は、
民法のどこにも書いてありません。
民事訴訟法第228条第4項でも、
「私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。」
と書いてあります。（出典　e-GOV法令検索 https://elaws.e-gov.go.jp/）

でも、”Web会議方式では自筆の署名だってできない”ですよね。
そこで使うのが「電子署名」という方式です。
例えば紙に押された印影や署名をスキャナーで取り込んで、
パソコンでコピペしたとしたら、
誰でも同じものが作れてしまうため証明力がありませんものね。
そこで「電子署名」という方式を使って印影や署名の代わりにするんです。

「電子署名」は認証局と呼ばれる第三者機関がその真偽を認証し、
電子証明書を発行して情報の送信者の本人性を担保します。
契約書を発行したのが本人であると証明してもらうことで、
紙と同等の効力を持たせるのです。

次に電子契約のメリット・デメリットを考えてみましょう。
メリットとしては以下の通りです。

〔リアルタイムで非対面の契約が可能〕
今までも当事者が遠方の場合、Web会議方式で重要事項の説明を行い、
契約書類を郵送して押印して返送してもらう方式で契約はできていましたが、
「電子署名」によるリアルタイムでの契約が可能となります。
郵送によるタイムラグが発生することなく契約が完了できます。

〔電子データで保存されるため、検索が容易〕
契約書データが電子データで保存されるため、
データベース化することにより必要なデータがすぐに取り出せるようになりますし、
何よりも膨大な保管スペースが不要になります。

〔契約書に貼付する印紙が不要〕
もしかするとこれが一番のメリットかも知れませんが、
電子契約では印紙が必要ありません。
印紙税が課されるのは、相手方に対して契約書が「交付」された時とされており、
電子契約を行って相手方に送信する行為は「交付」に該当しないと解されるため印紙が不要となるのです。
仲介を主に行っている場合はさほど影響がないのかもしれませんが、
自社が当事者となる事が多い不動産業者にとっては、
”塵も積もれば山となる”で大きなメリットとなるでしょう。

デメリットとしては次のようなことでしょうか。

〔契約の当事者、仲介業者等全ての関係先の承諾が必要〕
電子契約はまだまだ一般的に浸透しているとは言い難い状況です。
特に個人の売主様、買主様には、
紙の契約書の方が安心感があると重視される方が多数いることも事実です。
日本に深く根付いている「ハンコ文化」の影響でしょうか?!

〔強固なセキュリティ対策や万全のデータ保存対策が必要〕
契約書をネットワーク上でやりとりするには、
コンピュータウイルスやサイバー攻撃から身を守る防御が必要です。
サーバのセキュリティ強化やデータの漏洩防止策も考えなければなりません。
また、万が一の際にもデータを紛失する事のないよう、
定期的なデータバックアップも必要となってくるでしょう。

電子契約は以下のステップで契約が完了します。
大きな流れは紙の契約と変わりません。
以外とシンプルですので簡単にご説明します。

【STEP1　書類アップロード】
パソコンで作成した重要事項説明書や契約書をPDFにして、
電子契約システムにアップロードして各署名者を設定します。

【STEP2　重要事項説明・署名】
重要事項説明書を電子文書（対面の場合は紙文書でも可）で交付し、
オフラインまたはオンラインで重要事項説明をおこない、
電子文書に対し電子署名をします。

【STEP3　電子契約】
重要事項説明書への署名が完了した後に、電子契約サービスを通して契約を締結します。
紙での契約の場合、当事者の分の枚数分の種類に署名や押印をしないといけないことが多いですが、
電子契約の場合、原本となる一部に電子署名をするだけで契約が完了となります。

引用（イメージ図）：全国宅地建物取引業協会連合会

現在はまだまだハードルが高い電子契約ですが、
近い将来、間違いなく契約の主流となるでしょう。
幸いにも我がセンチュリー21では、
専用の電子契約システムが用意されています。
これにより、前で説明した「電子署名」や「電子証明書」などの難しい手続きは、
全てこのシステムがやってくれますので、
電子契約もみのり開発柏に安心しておまかせください。

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こんにちは。
みのり開発柏　事務屋の本居です。

事務屋の私の仕事は、
「重要事項説明書」という書類を作ることです。が･･･、
昔から個人的に歴史に興味がありまして、
自分に関係のある地域の歴史を調べるのが大好きなんです。
特に地名にはその地域の歴史が由来している事が多く、
調べれば調べるほど興味深い事実が分かってきます。

そこで今回は、弊社みのり開発柏があるすぐ近く、
私も毎日通勤の時に毎日通っている「柏市酒井根（さかいね）」についてご紹介します。

この酒井根、以前は「堺根」と書いたそうです。
「堺」は「境」のことで、その意味は、
「境にある村の元（根）になるところ」で、
下総国葛飾郡と相馬郡の境であることから境（堺）根の地名が生まれました。

1960年代の酒井根（写真提供　国土地理院地図より）

実はこの地は「境根原の合戦」でもあるんです。
有名な「応仁の乱（1467）」が収まった頃、
1478年にこの地で「境根原の合戦」は起こりました。

1338年に足利尊氏により開かれた室町幕府から下ること約150年、
それまで対立していた山内・扇谷両上杉家（太田道灌）と足利氏の和睦に
危機感を持った下総国千葉孝胤（のりたね）が、
この境根原で衝突しました。
千葉氏側は重臣の討ち死にをはじめ、
将兵にも多くの被害を出して決着しました。

勝利した太田道灌は、無念にも戦死した者の霊を弔うため、
敵、味方の区別なく首、武具をより分けて首塚、胴塚、刀塚をこの地に作ったと伝えられています。
この時、戦いに勝った太田道灌が酒井根薬師堂（酒井根7-11-1）近くの井戸の水でのどを潤したところ、
この水がまるで酒のように美味しかったところから、
以後「酒井根」に変わったとの言い伝えもあります。

首塚・胴塚（写真提供　柏市HPより）

勝利した扇谷上杉家の太田道灌ですが、
後の1457年に江戸城を築城したことでも有名です。
また、有名な「山吹の里」伝説※にみられるように歌道にも通じ
文武の名将としてその名を馳せました。

太田道灌像（写真提供　柏市HPより）

合戦場となった酒井根一帯は、現在では住宅地が広がり、
その一角は旧日本住宅公団（UR）の日本初の大型団地である「光ケ丘団地」となっており、
激しい合戦の舞台となったことは微塵も感じられませんが、
現在も団地内に首塚・胴塚と呼ばれる二基の塚が残っています。
また、柏市内には今でも、
「道灌坂」「道灌橋」「道灌堀」など、
至る所に道灌の名がついたところが残っています。

現在の光ケ丘（写真提供　国土地理院地図より）

なみに、酒井根出身の有名人としては、
女優の長谷川京子さん（ハセキョー）がいらっしゃいます。
柏市立酒井根東小、酒井根中のご出身だそうですよ。

※「山吹の里」伝説とは･･･
ある日、太田道灌が鷹狩りに出掛けたところ、
突然大雨に見舞われました。
そこで近くの農家に行き、
蓑（みの）を貸してほしいと申し出ましたが、
応対に出た若い娘は、
1本の山吹の枝を差し出したのでした。

道灌は意味が分からず、
「私は蓑を所望したのだ！山吹なんぞではない！！」
と声を荒げ怒りますが、
それでも娘は下を向いて黙ったままでした。

城に帰った道灌はその事を家来に話したところ、
「それは、平安時代の和歌
“七重八重　花は咲けども山吹の　実の一つだに　無きぞ悲しき”の事で、
『蓑』と『実の』を懸けているんです。
家が貧しく蓑一つも無いことを歌に例えて伝えたのです。
殿はそんな事もお分かりにならなかったのですか？！」
と言われてしまいました。
道灌は自分の不勉強を恥じて、
その後歌道に精進したというお話です。

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さて、今回ご紹介するお話は「文化財保護法」です。
「重要事項説明書」の中には、
”都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限”　という項目があって、
その中にちゃんと「文化財保護法」という項目があるんです。

もともとは昭和24年1月の法隆寺金堂壁画の焼失を契機に、
文化財を保存・活用することを目的に制定された法律ですが、
不動産取引に関係する内容は、
ズバリ！「周知の埋蔵文化財包蔵地の規制」です。

そもそも埋蔵文化財とは、
地中に埋もれている住居跡、溝跡、墓などの「遺構」や
土器、石器などの「遺物」の総称です。
普通は地中に埋もれた状態になっていますので、
どんな「遺構」や「遺物」が埋まっているかはよくわからないのが特徴です。
スコップやシャベルを使って慎重に発掘調査を行うことによって、
はじめて住居の跡や土器、石器が地上に顔を出します。

この埋蔵文化財包蔵地は、
通常、市町村の教育委員会が作成する「遺跡地図」や「遺跡台帳」に記載されています。
教育委員会などの各地方自治体の文化財所管課は、
文化財保護法第95条により地域のどのような場所に埋蔵文化財包蔵地が存在するかについて、
その周知徹底を図り必要な措置を講じることが義務付けられています。

そしてこの「周知の埋蔵文化財包蔵地」の中で、
土木工事等の目的で発掘をしようとする者は、
文化財保護法第93条第１項に基づき、
工事着工の60日前までに文化庁長官に届出をする義務が生じるのです。
これが「周知の埋蔵文化財包蔵地の規制」と呼ばれるものです。
この「周知の埋蔵文化財包蔵地」は全国で約46万カ所あり、
毎年9千件程度の発掘調査が行われているといわれています。
日本って、ホントに遺跡が多いんですね。

ではもし、ご自分が所有している土地や、
購入をお考えの土地が埋蔵文化財の包蔵地だった場合はどうなるのでしょうか。
埋蔵文化財包蔵地に該当する土地の場合、
土木工事などで発掘をするときには前出のように60日以上前に届出を行い、
場合によっては発掘調査を指示されることがあります。

もし、土地の発掘を伴う家の工事をしている際に発掘調査を命じられたら、
調査期間分工事に遅れが生じますし、
万が一、埋蔵された文化財が発見されれば詳しい調査が必要になるので、
さらに工期は延びるでしょう。
調査結果によっては、希望する家が建てられない恐れも出てきます。

しかし、文化財が埋蔵している地域というのは、
言ってみれば古来より人がそこで生活を営んでいた証しです。
つまり、”その土地は人にとって住みやすい環境である”
と言えるのではないでしょうか。

もし売買の対象となる不動産が、
「周知の埋蔵文化財包蔵地」に該当する場合には、
ご契約時には私たちがしっかり調査して、
重要事項説明書でその内容について説明いたしますのでご安心ください。

 

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私たちの住む街は、
大きく分けると「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。（都市計画区域外を除く）
市街化区域は「すでに市街地を形成している区域」
および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」で、
市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」です。

簡単にいうと「市街化区域」は、
すでに街になっているか10年以内に街にする区域で、
人家や商店・ビルなどが立ち並んだにぎやかな土地で、
建築物が数多く建築されているイメージですね。

一方の「市街化調整区域」は、
市街化が進まないよう抑える区域であるため、
人が住むためのまちづくりを行う予定のない区域で、
都市計画法では自然環境を守ることが優先のため、
許可を得た場合以外、原則として家を建築することができません。

ただし、各自治体により規制緩和が進められた結果、
「市街化調整区域」でも100％住宅を建てられないというわけではなく、
例外的に都市計画法第43条（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）や、同法34条に該当するものは建築が許可される場合があります。
そのうちの一つが今回テーマの「５０戸連たん」です。

「連たん」とは、区画をまたいで建築物や街区がつながっていることを指し、
「５０戸連たん」とは、
一例として、市街化調整区域内ですでに建物が立地している敷地間の距離が50メートル以内で50戸以上の建物が連たんしている（連続して建っている）区域であれば、
各種の立地条件を満たせば市街化調整区域内でも戸建て住宅を建築することができるという制度のことです。

この制度の内容は市町村で違っており、
例えば柏市、市川市ではこの制度だけで第三者への売買が普通に認められますが、
松戸市では、区域区分前からその土地の所有者であった方や
その土地を相続した方等の条件がつき、
「５０戸連たん」単独では認められないそうです。
（「５０戸連たん」を単独で認めてしまうと、松戸市の場合”市街化を抑制するべきエリア”であるはずの市街化調整区域にドンドン家が建ってしまい、本来の意味を為さなくなるからだそうですw）

この「５０戸連たん」制度が活用されることで、
市街化調整区域内の地域コミュニティの維持・増進が図られ、
災害時などの地域の助け合いが広がり、
安全・安心なまちづくりにつながるというメリットもあります。

ただし最近の傾向では、
この「５０戸連たん」制度の廃止を検討していたり、
該当する区域が縮小傾向にある市町村も少なからずあるようです。
この傾向は特に地方の都市に多くみられるようで、
そもそもが市街化調整区域は”市街化を抑制するべきエリア”ですし、
この制度によって住宅地がどんどん広がってしまうと、
道路や水道などのインフラを市町村が管理しなくてはならず、
予算が余計にかかってしまうという理由からかもしれません。

また、この制度を廃止して市街地から離れた所の土地開発を止めれば、
生活に必要な施設が人口が多い地域に集まり、
住みづらくなった人達が自然と市街地に集まってきて街がコンパクトになる。
そういった狙いもあるのかもしれませんね。

もし「５０戸連たん」の特例が廃止されれば、
これから新しく家を建てたりすることや、
ご売却やその他の土地活用も難しくなってしまいます。

いずれにしても市街化調整区域に空き地を所有している方や、
市街化調整区域の土地を相続する予定の方は、
そうなる前にご売却等をご検討されることを強くお勧めします。

 

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こんにちは。
みのり開発柏　元ダム屋の事務屋の本居です。

事務屋の私の仕事は、「重要事項説明書」という書類を作ることです。が･･･、
前職はIT業に従事しており、
ダム関連の現場に15年ほど詰めていた関係で、
すっかりダムの魅力にハマってしまい、
今ではいっぱしのダムマニア気取りですwww

８月も下旬だというのに、
まだまだ毎日記録的な猛暑が続いていますネ。
連日ニュースでは首都圏の水不足が報じられていますが、
えっ？この間から各地で大雨が降っているのに、何で水不足なの？？？
と思われる方も多いかと思います。
でも今、特に利根川水系ダム群の貯水量が相当ヤバいんです。

図：国土交通省関東地方整備局

上の表を見ていただくと分かるように、
貯水量が特に低いのが、
矢木沢ダム、奈良俣ダム、相俣ダム、下久保ダムの４ダムです。
特に矢木沢ダムは関東最大の水瓶ですが、
利根川が渇水になると一番最初に矢木沢ダムから川に水を補給するので
貯水量の低下が目立つということもあり、
渇水の象徴的なダムとしてたびたびニュースなどにも登場します。

〔矢木沢ダム　提供 photo AC takapeさん〕

〔矢木沢ダム　提供 photo AC kenta_0807さん〕

矢木沢ダムや奈良俣ダムのある利根川上流域は日本屈指の豪雪地帯で、
その豊富な雪解けの水がダムの貴重な水源となっていますが、
国土交通省関東地方整備局によると、
7月に利根川上流域の降水量が平均値の44％しかなく、
このため、９ダムの貯水率は8/25時点で67％、
最大容量の矢木沢ダム（みなかみ町）は同時点で38％にとどまっています。
現在も、矢木沢ダムや９ダム中３番目に容量が大きい奈良俣ダム（みなかみ町）が立地する群馬県最北部で極端に降雨が少なく、危機的な状況が続いています。
特に矢木沢ダムは、貯めておける容量が大きい上に、
流域面積が広くて山からの流出量（ダムに入ってくる水の量）が多いことから、
水を使っても回復し易いという特性があるのですが、
それにしても、当面は貯水量の急回復を期待できない状況のようです。

国土交通省関東地方整備局では、
９ダムの合計貯水率が50％を割り込んだ場合、
2016年6月以来となる10％の取水制限を検討すると発表しています。

〔奈良俣ダム　提供 photo AC ミカボさん〕

私共みのり開発柏の地元、柏市、松戸市の水道水は、
江戸川の表流水（4/5）と深層地下水（1/5）のミックスで供給されています。
江戸川は野田市関宿付近で利根川から分岐する利根川水系ですので、
利根川水系のダムの貯水量の低下は、
すぐに私たちの生活に直結してくるんです。
ホント心配ですね。

雨の少ない時には利根川の水は少なくなり、
私たちが使える水も不足します。
毎日の生活になくてはならない水をいつでも使えるようにするには、
川の水をどこかにたくわえておかなければなりません。
その水をたくわえるのが川の上流につくられたダムなのです。

ダムは山の谷間などに作られ、水を貯めて人造湖となります。
そのため、ダムの上流に住んでいた人の中には
それまで住んでいた家や畑が湖の底になってしまい、
住みなれた土地を離れなければならない人たちがいます。
ダムはこうした上流地域の人たちの犠牲によって作られているのです。
水不足の折、下流で生活する私たちは上流地域の人たちに感謝しつつ、
水を大切に無駄のないように使う努力をしなければなりませんね。

 

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🏠秋の住み替えフェア🏠

2023年8月26日（土）～11月5日（日）

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不動産のご売却、ご購入を検討されている方は、
この機会に是非お問い合わせください。

こんにちは。
みのり開発柏　事務屋の本居です。

事務屋の私の仕事は、「重要事項説明書」という書類を作ることです。

法令等による利用上の制限があることを知らずに
宅地や建物を購入してしまうと、
後々不測の事態を招いてしまうこともあるため、
私たち宅建業者がその物件について細部に渡り調べて
「重要事項説明書」に落とし込んで契約時に分かりやすく説明します。

 

関東ではすっかり梅雨も明けて、
一転、毎日殺人的な猛暑が続いていますが、
今からちょうど2年前の令和３年７月に
静岡県熱海市伊豆山で発生した土石流災害を覚えていますか？

梅雨前線による大雨に伴い、
令和３年７月３日10時30分頃に
静岡県熱海市伊豆山の逢初（あいぞめ）川で土石流が発生しました。
この土石流によって２８人が犠牲になりましたが、
上流の谷に危険な盛土が造られることを行政が止められず、
長年放置されてきたことが大きな被害につながったと言われています。

大量の土砂が住宅地に襲いかかり、
家々を破壊して押し流すニュース映像は、
まだ記憶に新しいですよね。
この時の土石流は、
不適切な造成による盛土が大雨で崩落したために発生しました。

写真提供　国土交通省砂防部

実は土地の開発を規制する法律は旧法の宅地造成等規制法や、
森林法、農地法などありましたが、
盛土行為を一律に規制することができておらず、
各法の目をくぐり抜けた、
不十分なエリアが日本全国に存在していました。
熱海市の土石流発生地点の盛土も宅地造成には該当しておらず、
規制の対象外だったのです。

そこで、国では従来の「宅地造成等規制法（以下、宅造法）」を改正して、
全国一律に盛土や土石の堆積についても規制することとし、
名称も「宅地造成及び特定盛土等規制法（以下、盛土規制法）」に変更しました。
この改正法は令和５年５月２６日より施行されています。

写真提供　国土交通省砂防部

宅造法の規制は重要事項説明の対象であり、
規制区域の制限の概要や
造成宅地防災区域内かどうかは、
重要事項説明書に記載して説明しなければなりませんでしたが、
盛土規制法になってもこれらは変わりません。

大きく変わったのは、
「規制対象」と「区域指定のイメージ」です。
旧法の宅造法の規制対象が、
”宅地を造成するための盛土・切土”だったのに対し、
盛土規制法では、
”土地（森林・農地を含む）を造成するための盛土・切土”や、
”土捨て行為や一時的な堆積”となりました。
また、区域指定のイメージは、
”主に丘陵地にある市街地（または今後、市街地になりうる土地）の区域を指定”から、”改正前の宅地造成工事規制区域に加えて、土砂流出等により人家等被害を及ぼしうる、森林、農地、平野部の土地を広く指定”となりました。

この他にも、
擁壁の設置、排水施設の設置、盛土の締固めや、
地盤の勾配、堆積の高さ、境界柵までの空地の確保など、
盛土等を行うエリアの地形や地質に応じた
災害防止のために必要な安全基準（許可基準）が設定されました。

また、土地所有者以外に、
原因行為者（造成主や工事施工者、過去の土地所有者等）に対しても
是正措置命令や改善命令が出されたり、
安全基準違反や命令違反に対し、
懲役や罰金などの罰則もより厳格化されました。
責任の所在を明確化し、
罰則も厳格にという姿勢が見て取れますね。

官民一体となって安全対策に取り組み、
あのような大惨事は、
二度と起こさないようにしていただきたいものです。

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当社は30年以上、売却をはじめとした住まいのお役立ちに務めてまいりました。
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こんにちは。
みのり開発柏　事務屋の本居です。

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法令等による利用上の制限があることを知らずに
宅地や建物を購入してしまうと、
後々不測の事態を招いてしまうこともあるため、
私たち宅建業者がその物件について細部に渡り調べて
「重要事項説明書」に落とし込んで契約時に分かりやすく説明します。

さて、今年は5/18に沖縄と奄美が梅雨入りし、
6/8には関東甲信地方、
そして、6/11に北陸地方と東北地方の梅雨入りが発表されて、
これで沖縄～東北地方までの全ての地域で梅雨入りしました。

各地でおよそ1ヶ月半の間、
梅雨の時期が続く訳ですが、
今年は、エルニーニョ現象が発生し、
その影響で太平洋高気圧の張り出しが弱まり、
梅雨明けが遅くなるとの予報も出ています。
梅雨が長くなると、
そう、大雨によるリスクが高まりますよね。

つい先日も、6月2日からの梅雨前線と台風２号による大雨により、
1府13県で被害が発生したのは、記憶に新しいところです。
6月3日現在、人的被害31名（死者1名、負傷者30名）、
住宅被害178棟（全壊2棟、半壊5棟、一部破損19棟、床上浸水18棟、床下浸水134棟）が報告されています。

こうした洪水などに際し水災を警戒防御し、
水災による被害を軽減して公共の安全を保持することを目的とした「水防法」という法律があります。

水防法は昭和22年のカスリーン台風による利根川の破堤災害により
水防活動及び必要な洪水予報等の重要性が改めて認識されることとなり、
これを契機として制定されましたが、
ご存じの通り、特に近年では記録的な豪雨や大型の台風などによる浸水被害が各地で報告されており、
2020年8月の宅地建物取引業法施行規則の改正により、
不動産取引時において、
この水防法に基づき作成された「水害ハザードマップ」を活用し、
重要事項に水害リスクに係る説明をすることが義務付けられました。
ご契約者様の立場からすれば、
「こんな水災の可能性がある地域って知っていたらこの家は買わなかったのに!!」
ということになりますものね。

水防法に基づき作成された「水害ハザードマップ」とは、
水防法第15条第3項の規定に基づいて市町村が提供する水害（洪水、雨水出水、高潮）ハザードマップを指します。
取引の対象となる宅地または建物のある市町村のHPから入手することが可能です。
また市町村によっては、紙での配布を行っているところもあります。

弊社みのり開発柏のある柏市や、近隣の我孫子市、鎌ケ谷市では「洪水ハザードマップ」が、
松戸市、流山市、市川市では「洪水ハザードマップ」と「高潮ハザードマップ」が水防法に基づくハザードマップとして提供されています。
なお、高潮とは地震による津波とは違い、
台風や発達した低気圧により波浪（高波やうねり）が発生して、
海面の高さが異常に高くなる現象のことですが、
これにより浸水が想定される範囲（浸水想定区域）や情報が「高潮ハザードマップ」に記載されています。
海に面していない松戸市や流山市にも、
この「高潮ハザードマップ」が制定されているとは、ちょっと驚きですね。
（※「雨水出水（内水）ハザードマップ」については、概ねの市では独自に作成したハザードマップとなり、水防法に基づくハザードマップは作成されておりません。）

各市のハザードマップは下記からご確認いただけます。

〔柏市〕柏市Web版防災・ハザードマップ

〔松戸市〕やさシティマップ（地図情報提供サービス）

〔我孫子市〕あびこハザードマップ

〔流山市〕地震・洪水・浸水・土砂災害ハザードマップ

〔鎌ケ谷市〕鎌ケ谷市水害ハザードマップ

〔市川市〕市川市水害ハザードマップ

豪雨や台風による水災は、近年では、毎年日本のどこかで起こっており、
もはや人ごとではありません。
だからこそ、土地購入時や建物購入時に利便性だけでなく、
その土地の災害リスクもしっかり検討することが大事です。

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こんにちは。
みのり開発柏　事務屋の本居です。

事務屋の私の仕事は、
「重要事項説明書」という書類を作ることです。が･･･、
長年IT業界で禄を食んでいたため、
多少パソコンに詳しいということで、
社内でパソコン関係のお仕事のご依頼をいただく事があります。

さて本日は、
最近テレビやSNSでも頻繁に見かける「ChatGPT」についてお話します。
何か流行ってるらしいけど、それって結局何なの？？？
と思っている方も多いのではないでしょうか！？

簡単に言ってしまうと、
「ChatGPT」は人間のように会話ができるAI（人工知能）のことです。
普段利用しているLINEなどのチャットのように、
AI（人工知能）に質問をして回答を得ることができます。

「ChatGPT」は2022年11月に公開され、たちまち注目を集め、
生成された文章の見事さがSNSなどで大きな話題を集めました。
その後、リリース後わずか2か月でユーザー数1億人を突破しました。
また最近では「ChatGPT」の国会答弁作成への利用について、
西村経済産業相が会見でその是非を語るなど、
国会をも巻き込んだ騒ぎになっているようです。

「ChatGPT」はインターネット上にある膨大な情報を学習し、
利用者の指示に対して自然言語を生成するAI（人工知能）で、
複雑な語彙・表現も理解することができるそうです。

･･･と言うと何やら難しそうですが、
使い方はいたってカンタン！

「ChatGPT」を利用する際に複雑な手続きは必要ありません。
公式サイトからアカウントを作成すればすぐに利用できます。
アカウント作成の手順は以下の通りです。

①「ChatGPT」公式サイトにアクセスし、
「Try ChatGPT」からログイン画面に移行します。

 

②アカウントがない場合は「Sign up」から進めていきます。

③登録にはメールアドレスかGoogle/Microsoftアカウントが使用できます。

④登録したメールアドレスにOpenAIからメールが届くので、
メール本文の「Verify email address」から登録画面に移行します。
名前と電話番号を登録すると、
6桁の認証コードが記されたショートメールが送られてくるので、
それを入力して完了です。

それでは早速使ってみましょう。

私：あなたは誰ですか？

GPT：私はChatGPTと呼ばれるAIモデルです。
OpenAIによって開発されたGPT-3.5アーキテクチャに基づいています。
自然言語処理のタスクを実行することができ、
様々なトピックに関する質問や会話に対応することができます。

私：ニックネームは？

GPT：私はChatGPTと呼ばれるAIモデルで、ニックネームはありません。
お好みで私を呼ぶ名前をつけていただいても構いません。

私：趣味は何？

GPT：私はAIモデルであり、趣味を持つことはできません。
ただ、私は様々なトピックに関する知識を持ち、
人々が興味を持つトピックについて会話することができます。
あなたの興味や趣味についてお話しいただければ、お話しすることができますよ。

と、とても自然な形で会話をすることができますネ。

次にラブレターの代筆をお願いしてみました。

私：私は男です。片思いのラブ子さんへのラブレターを書いて。

GPT：こんにちは。
あなたが片思いしているラブ子さんへのラブレターを書くことは、
とても素晴らしいことですね。
以下は、あなたがラブ子さんに送るかもしれないラブレターの例文です。

【例文】

親愛なるラブ子さん、

この手紙を書いている今、私の心はあなたへと向かっています。
数多くの言葉が私の頭の中を駆け巡っていますが、
それらの中で、一番大切なことは、あなたに伝えたい気持ちです。
私はあなたに想いを寄せているのです。

あなたに出会ってから、私に人生は一変しました。
あなたの笑顔や、話す声、気遣い、すべてが私を幸せにしてくれます。
あなたのそばにいるだけで、私は勇気をもらい、
何でも乗り越えられる気がします。

こんなにも大切な気持ちを言葉にすることは、本当に難しいことです。
でも、私は自分の気持ちをあなたに伝えたいという気持ちが、
どれだけ強いかを知っています。
私はあたなのために、これからも全力で愛し続きたいと思っています。

もし、あなたも私に同じような気持ちを抱いてくれるなら、
一緒に未来を歩んでいけたら、それ以上の幸せはありません。

どうです？
思わずグラッときませんか！？

こういった事以外にも、
専門分野の技術的な質問に答えてくれたり、
一瞬でゲームのプログラムを書いてくれたり、
Excelのマクロまでも作成してくれるようです(*_*)

 

ただし、いつも正確な情報であるとは限りません。
特にルート案内は苦手な分野のようですwww

私：千葉県柏市南増尾8丁目から、車で大阪城に行くルートを教えて

GPT：千葉県柏市南増尾8丁目から大阪城への車のルートを教えます。

1.首都高速5号池袋線に乗り、東北自動車道に入ります。
2.東北自動車道を進み、関東自動車道に入ります。
3.関東自動車道を進み、名神高速道路に入ります。
4.名神高速道路を進み、大阪環状線に入ります。
5.大阪環状線を進み、大阪城の近くの出口から降ります。

なお、交通状況によって時間がかかる場合がありますので、
余裕をもって出発することをお勧めします。
また、高速道路の通行料金が発生することに留意してください。

なんのこっちゃ！(@_@)
滅茶苦茶ですよネ！！

このように平気で嘘をつくのも「ChatGPT」ではよくあること。
何でもそれなりに答えてはくれますが、
必ずしも真実ではないという点は利用の際に注意が必要ですね。
ご利用は、あくまでも自己責任で。

今後これ以外にも便利な使い方があれば、
順次このブログでご紹介していきます。

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http://baikyaku.minori-kashiwa.co.jp/

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