みのりアル日々更新

こんにちは。
みのり開発柏　事務屋の本居です。

事務屋の私の仕事は、
「重要事項説明書」という書類を作ることです。が･･･、
長年IT業界で禄を食んでいたため、
多少パソコンに詳しいということで、
社内でパソコン関係のお仕事のご依頼をいただく事があります。

皆さんは不動産契約時の「電子契約」ってご存じですか？
2022年5月18日に施行された宅建業法第35条および第37条の改正により、
不動産取引で義務付けられていた書面での交付が必要なくなり、
不動産取引での電子契約化が可能となったのです。

実は私も、先日初めて「電子契約」での土地の売買契約に立ち会ったのですが、
全く分からないことだらけでしたので、
この機会に「電子契約」について少し勉強しようと思い、色々と調べてみました。

不動産取引における「電子契約」とはいったいどんなものなのでしょうか？

一口に言えば「電子契約」は、
今まで対面で紙の書面を前に行なっていた契約業務が、
極端な話、売主様、買主様、仲介業者が一度も対面することなく、
パソコンやスマホを使って契約することができちゃうんです。

えっ？じゃあ、契約の時のハンコはどうするの？
ってなりますよね。
「重要事項説明書」の説明や契約書の説明は、
Zoomやteamsなどを使ってできますけど、
対面でないWeb会議方式では契約時の押印ができませんよね。
もっとも、電子契約であれ紙の契約であれ、
”押印が無ければ契約は無効”なんて事は、
民法のどこにも書いてありません。
民事訴訟法第228条第4項でも、
「私文書は、本人又はその代理人の署名又は押印があるときは、真正に成立したものと推定する。」
と書いてあります。（出典　e-GOV法令検索 https://elaws.e-gov.go.jp/）

でも、”Web会議方式では自筆の署名だってできない”ですよね。
そこで使うのが「電子署名」という方式です。
例えば紙に押された印影や署名をスキャナーで取り込んで、
パソコンでコピペしたとしたら、
誰でも同じものが作れてしまうため証明力がありませんものね。
そこで「電子署名」という方式を使って印影や署名の代わりにするんです。

「電子署名」は認証局と呼ばれる第三者機関がその真偽を認証し、
電子証明書を発行して情報の送信者の本人性を担保します。
契約書を発行したのが本人であると証明してもらうことで、
紙と同等の効力を持たせるのです。

次に電子契約のメリット・デメリットを考えてみましょう。
メリットとしては以下の通りです。

〔リアルタイムで非対面の契約が可能〕
今までも当事者が遠方の場合、Web会議方式で重要事項の説明を行い、
契約書類を郵送して押印して返送してもらう方式で契約はできていましたが、
「電子署名」によるリアルタイムでの契約が可能となります。
郵送によるタイムラグが発生することなく契約が完了できます。

〔電子データで保存されるため、検索が容易〕
契約書データが電子データで保存されるため、
データベース化することにより必要なデータがすぐに取り出せるようになりますし、
何よりも膨大な保管スペースが不要になります。

〔契約書に貼付する印紙が不要〕
もしかするとこれが一番のメリットかも知れませんが、
電子契約では印紙が必要ありません。
印紙税が課されるのは、相手方に対して契約書が「交付」された時とされており、
電子契約を行って相手方に送信する行為は「交付」に該当しないと解されるため印紙が不要となるのです。
仲介を主に行っている場合はさほど影響がないのかもしれませんが、
自社が当事者となる事が多い不動産業者にとっては、
”塵も積もれば山となる”で大きなメリットとなるでしょう。

デメリットとしては次のようなことでしょうか。

〔契約の当事者、仲介業者等全ての関係先の承諾が必要〕
電子契約はまだまだ一般的に浸透しているとは言い難い状況です。
特に個人の売主様、買主様には、
紙の契約書の方が安心感があると重視される方が多数いることも事実です。
日本に深く根付いている「ハンコ文化」の影響でしょうか?!

〔強固なセキュリティ対策や万全のデータ保存対策が必要〕
契約書をネットワーク上でやりとりするには、
コンピュータウイルスやサイバー攻撃から身を守る防御が必要です。
サーバのセキュリティ強化やデータの漏洩防止策も考えなければなりません。
また、万が一の際にもデータを紛失する事のないよう、
定期的なデータバックアップも必要となってくるでしょう。

電子契約は以下のステップで契約が完了します。
大きな流れは紙の契約と変わりません。
以外とシンプルですので簡単にご説明します。

【STEP1　書類アップロード】
パソコンで作成した重要事項説明書や契約書をPDFにして、
電子契約システムにアップロードして各署名者を設定します。

【STEP2　重要事項説明・署名】
重要事項説明書を電子文書（対面の場合は紙文書でも可）で交付し、
オフラインまたはオンラインで重要事項説明をおこない、
電子文書に対し電子署名をします。

【STEP3　電子契約】
重要事項説明書への署名が完了した後に、電子契約サービスを通して契約を締結します。
紙での契約の場合、当事者の分の枚数分の種類に署名や押印をしないといけないことが多いですが、
電子契約の場合、原本となる一部に電子署名をするだけで契約が完了となります。

引用（イメージ図）：全国宅地建物取引業協会連合会

現在はまだまだハードルが高い電子契約ですが、
近い将来、間違いなく契約の主流となるでしょう。
幸いにも我がセンチュリー21では、
専用の電子契約システムが用意されています。
これにより、前で説明した「電子署名」や「電子証明書」などの難しい手続きは、
全てこのシステムがやってくれますので、
電子契約もみのり開発柏に安心しておまかせください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

柏市の不動産売却をお考えの皆様には、

みのり開発柏の売却専門ページがオススメ！