みのりアル日々更新

こんにちは。
みのり開発柏　事務屋の本居です。

事務屋の私の仕事は、「重要事項説明書」という書類を作ることです。

法令等による利用上の制限があることを知らずに
宅地や建物を購入してしまうと、
後々不測の事態を招いてしまうこともあるため、
私たち宅建業者がその物件について細部に渡り調べて
「重要事項説明書」に落とし込んで契約時に分かりやすく説明します。

私たちの住む街は、
大きく分けると「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。（都市計画区域外を除く）
市街化区域は「すでに市街地を形成している区域」
および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」で、
市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」です。

簡単にいうと「市街化区域」は、
すでに街になっているか10年以内に街にする区域で、
人家や商店・ビルなどが立ち並んだにぎやかな土地で、
建築物が数多く建築されているイメージですね。

一方の「市街化調整区域」は、
市街化が進まないよう抑える区域であるため、
人が住むためのまちづくりを行う予定のない区域で、
都市計画法では自然環境を守ることが優先のため、
許可を得た場合以外、原則として家を建築することができません。

ただし、各自治体により規制緩和が進められた結果、
「市街化調整区域」でも100％住宅を建てられないというわけではなく、
例外的に都市計画法第43条（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）や、同法34条に該当するものは建築が許可される場合があります。
そのうちの一つが今回テーマの「５０戸連たん」です。

「連たん」とは、区画をまたいで建築物や街区がつながっていることを指し、
「５０戸連たん」とは、
一例として、市街化調整区域内ですでに建物が立地している敷地間の距離が50メートル以内で50戸以上の建物が連たんしている（連続して建っている）区域であれば、
各種の立地条件を満たせば市街化調整区域内でも戸建て住宅を建築することができるという制度のことです。

この制度の内容は市町村で違っており、
例えば柏市、市川市ではこの制度だけで第三者への売買が普通に認められますが、
松戸市では、区域区分前からその土地の所有者であった方や
その土地を相続した方等の条件がつき、
「５０戸連たん」単独では認められないそうです。
（「５０戸連たん」を単独で認めてしまうと、松戸市の場合”市街化を抑制するべきエリア”であるはずの市街化調整区域にドンドン家が建ってしまい、本来の意味を為さなくなるからだそうですw）

この「５０戸連たん」制度が活用されることで、
市街化調整区域内の地域コミュニティの維持・増進が図られ、
災害時などの地域の助け合いが広がり、
安全・安心なまちづくりにつながるというメリットもあります。

ただし最近の傾向では、
この「５０戸連たん」制度の廃止を検討していたり、
該当する区域が縮小傾向にある市町村も少なからずあるようです。
この傾向は特に地方の都市に多くみられるようで、
そもそもが市街化調整区域は”市街化を抑制するべきエリア”ですし、
この制度によって住宅地がどんどん広がってしまうと、
道路や水道などのインフラを市町村が管理しなくてはならず、
予算が余計にかかってしまうという理由からかもしれません。

また、この制度を廃止して市街地から離れた所の土地開発を止めれば、
生活に必要な施設が人口が多い地域に集まり、
住みづらくなった人達が自然と市街地に集まってきて街がコンパクトになる。
そういった狙いもあるのかもしれませんね。

もし「５０戸連たん」の特例が廃止されれば、
これから新しく家を建てたりすることや、
ご売却やその他の土地活用も難しくなってしまいます。

いずれにしても市街化調整区域に空き地を所有している方や、
市街化調整区域の土地を相続する予定の方は、
そうなる前にご売却等をご検討されることを強くお勧めします。