みのりアル日々更新

本日は、先週の続きで不動産バブルが到来したかどうかを話していきます。

>>前編はこちら

 

不動産の購入・売却を検討中でタイミングを見極めたい方は、
今後の金融機関の融資姿勢に注目することが重要です。

すなわち、下のグラフの通り、金利と不動産価格は負の相関関係となります。

 

 

3. バブルに強い不動産とは

 

ここまで、現在の不動産市場がバブルではないこと、そしてどのような時に不動産バブルが発生し、崩壊するかを説明しました。

現在はバブルではなくとも、金融政策次第によっては今後バブルが発生する可能性はあるということをおわかりいただけたかと思います。

自宅の購入を考えている人・不動産投資をしたい人にとっては、今後のバブル発生に備えて

「どんな物件を買えば、価格が下がりにくいのか？」

という点も気になるのではないでしょうか。

この章では、価格が下がりにくい物件の特徴をご紹介します。

 

　3.1. 住居系不動産は、商業系・ホテルなどと比較して価格が下がりにくい

 

 

マンションや戸建てなどの住居系の不動産は、価格が下がりにくいとされます。

理由としては、住宅への需要は景気の影響を受けにくいからです。

好況だろうと不況だろうと、住む場所は必要だということです。

特に賃貸住宅に関しては、賃料水準が景気の影響を受けにくいため、価格が比較的変動しづらいです。

というのも、賃貸住宅の価格は、「どのくらいの賃料を取れるか？」という利回りベースで決まることが多いからです。（このような価格の算出方法を収益還元法といいます。）

どんなに不景気になっても、賃料月10万円の部屋が5万円になることは考えづらいため、そこまで大幅に価格が下落するケースは少ないということです。

賃貸住宅の価格が不況でも下落しづらいというのは、下のグラフを見ても明らかです。

このグラフは、2019年12月～2020年5月のセクター別のREIT指数の推移です。

新型コロナウイルス感染拡大による経済への打撃を受け、オフィス・商業施設・ホテルの価格は大幅に下落しています。

一方で、賃貸住宅は物流施設とともに、下落幅は小さく抑えられています。

 

 

現在のコロナショックの状況下、あるいは今後の不動産価格の下落局面に際しても、住居系不動産は価格が下がりにくい傾向があると考えてよいでしょう。

 

　3.2. 住居系の中でも、首都圏・駅近の物件は特に価格が下がりにくい

 

住居系の中でも、特に価格が下がりにくいのが首都圏の物件や、駅から近い物件です。

これらに共通しているのは、賃貸需要が高く、今後も需要が下がりにくいという点です。

先ほど、不動産の価格は融資次第と説明しましたが、融資にかかわらず需要の低い地域では買い手が見つかりにくいため、やはり価格は下がりやすくなります。

生活の利便性の高い都心に近いエリアや駅近の物件であれば、買い手は見つかりやすいため、価格が下がりにくいといえるでしょう。

賃貸住宅の場合も同様です。

賃料は景気変動の影響を受けにくいと説明しましたが、今後人口が減っていく地域や利便性の低い地域の物件では、賃料を下げないと入居者が見つりにくくなるでしょう。

賃料の低下は物件価格の低下に直結します。賃貸住宅を購入する際は、

「賃貸需要が下がりにくく賃料を高くとれる物件か？」

という点が物件選びの一つの基準となります。

 

4. まとめ

 

 

好調が続く現在の東京の不動産市場ですが、現時点ではバブルとはいえない理由を解説しました。

しかし、今後はかつてのように再び不動産価格が暴落する可能性もあります。

不動産価格は金融市場に大きく左右されます。

これから不動産の購入を検討される方は、適切なタイミングを見極めるために、金融機関の融資姿勢の変化に注目してみてください。

 

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