消費税10%時代到来！不動産売買はどうなるのか？
2019年10月より10%に増税される消費税。
とうとう消費税が2桁の大台に乗ってしまいます。
私たち不動産業界の中でも増税による影響について、不動産購入も不動産売却もどうなっていくのか？という話題が持ち切りになっています。
消費税が10％になると、不動産売買はどうなるのでしょうか。
平成31年10月に消費税が10％へ増税される前に、購入若しくは売却をしたほうが良いのか？
それとも待つべきなのか？
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1. 2022年 都市部に大量の土地が大放出？
その時不動産売却は・・・。
まず不動産売却はどうなるのでしょうか？
あるお客様からこんなことを言われたことがあります。
「消費税が上がると買う人が減るから、
売れなくなって価格が下がるのではないか？」
実は、現在の不動産売却の年齢層を見ると、いわゆる「団塊の世代」と言われる昭和22年～24年生まれの方が中心です。
この世代の子供達は団塊ジュニアと言われ、不動産の保有率が高く、ご実家を相続しても自宅があるため売却されるといったケースがとても多くなってきました。
巷でも「空地、空家問題」が取り上げられ、市の条例でも取り組みが開始されているのをご存知だと思います。
そこにきて、この増税の話題です。
先ほどのお客様のように思っている方はとても多くいらっしゃるのではないでしょうか。
しかも増税後は、反動で市場の冷込みが懸念されており、
購入希望者が激減する可能性があるのです！
併せて、東京オリンピック開催の2年後の2022年には、
1992年に生産緑地地区が最初に指定されてから30年となり、
生産緑地の買い取り申出が可能になる年になります。
しかし、対象となる土地所有農家が一斉に自治体に買取り申出を行うと、実際には多くが買い取られず、
宅地として市場に放出されることになり、多くの売地が出回ることになるでしょう。
これが、2022年問題といわれている概要です。
三大都市圏特定市における、生産緑地と宅地化農地面積の推移を見てみると、平成4年に3万ヘクタール以上あった宅地化農地は、平成25年には1万2,916ヘクタールに減少しています。
なんと！20年経過する間に約58％が宅地化したことになります。
政府も生産緑地法の改正により、面積要件を緩和したり新しい用途地域「田園住居地域」を設定し、建築物の緩和をしたりしていますが、団塊ジュニア世代が農家を継ぐケースが減っていることから、売地は増えるかもしれません。
増税による市場の冷込みが、2022年の3年間で復活することは容易ではありませんので、
実は売却こそ急がなければならないということが、
お分かりかと思います。
今後、20年間で日本の人口が7000万人になるという計算もされており、単純に購入希望者が減ることになるわけですが、不動産の価格についてもいわゆる昔のベットタウンと言われる地方では、価格が付かない場所も出てきていますので、
売却については早急の検討が必要と言えそうです。
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2.増税までのタイムリミット
【不動産売買のタイムリミット】
現行の8％の消費税で住宅を購入しようと思った場合、
その期限は｢平成31年9月30日」となります。
当日までに、売買代金の「残金を支払い」、物件の｢引渡し｣を受けなければなりません。
ですから、不動産売買契約をすでに締結している場合でも、住宅ローン等を利用の場合は、契約からお引渡しまでの期間を考慮して住まい探しを始めることが重要となります。
但し、個人間売買の中古や土地は非課税です。
【注文住宅における｢請負契約｣のタイムリミット】
前回の5％から8％への増税時にもこの経過措置が行われました。
特に注文住宅を建てる場合は、天候や部材の搬入時期によって完成時期が多少ずれ込むこともあるため、増税後の消費税になるかどうかは、工事請負契約の締結時期を以って判断することになります。
日程で説明すると、
請負契約を｢2019年3月31日｣までに締結すれば、
引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用されることになります。
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3.全てに課税されるわけではない
不動産取引では、全ての取引に消費税がかかるわけではありません。
〇土地の売買・賃貸借
〇個人所有の住宅の売買・賃貸借
は非課税です。
特に土地については、いくら売買を繰り返しても消費される資産・役務ではないことから、非課税取引とされています。
具体的には土地の所有権の売買、借地権・地役権の売買、賃貸借の取引などには消費税が課税されません。
また、建物についての消費税は「事業として行う取引」を対象に課税されますので、「個人」が所有する「自己が居住する住宅」を「売買」する場合も、消費税はかかりません。
※個人が所有する建物でも、賃貸借を目的とする事業用のアパートやテナントビルなどとして売買した場合は消費税の課税対象となります。
不動産市場においては、
「増税を懸念した消費者の駆け込み需要によって、10％の消費税率変更直前には仮需が発生し、購入希望者が大きく増えて市場は一時的に過熱するが、
税率変更後は仮需の反動と増税効果により市場全体が冷え込み、不動産市場の上昇傾向は終焉を迎える」
という見解の経済評論家が多いと聞いています。
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4.増税による影響は？
消費税が10%に上がった後に住宅を購入した場合、増税が影響する項目は大きくわけて2つあると思われます。
①不動産売買価格
住宅を購入する場合に消費税が課税されるのは、業者が売主の不動産のうち｢建物｣にかかる価格になります。
ということは、消費税が課税されるのは新築だけ？
と思われる方も多いと思いますが、
売主が｢課税事業者｣の場合に消費税が課税されるため、たとえばリノベーションされた中古住宅や業者が所有するマンション等は、消費税の課税対象となります。
具体的に見ていきましょう。増税前と増税後の税込価格です。
ちなみに、不動産価格は税込で表示するのがルールとなっています。
3,000万円×消費税8%=3,240万円
3,000万円×消費税10%=3,300万円
増税前と後で支払う金額が60万円も変わります。
この影響は売買価格が高額な物件になれば、どんどん大きくなります。
②不動産取引に関する諸費用
不動産を売却する場合にかかる諸費用も課税対象です。
・測量費用
・解体費用
・残置物撤去費用
・仲介手数料
・登記費用（抵当権抹消などの費用、司法書士報酬）
消費税額だけを比較すれば、増税前の方が有利なのは明らかです。
しかし、増税前の駆け込み需要が予想以上に増えると、増税後の反動が大きく出て、そこに物件が残っていると不動産の販売価格自体が落ち着く可能性も十分考えられます。
ですので、購入については増税を意識して動くかどうかは市場を良く見極める必要があると言えそうです。
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