みのりアル日々更新

「センチュリー21みのり開発柏」コンサルティング事業部のスタッフがお送りします♪
目指すは日本一楽しい不動産ブログ!今日も元気いっぱい営業中!

千葉県での聖火リレーまであと3ヶ月

4月になって最初の日曜日ですが、

あいにくのお天気、曇りです。

 

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突然ですが、2021東京オリンピックまであと4か月足らず。

先日、我が家の掃除機が壊れてしまったので、

休みの日にビッグカメラ柏に行ってきました。

すると、3階フロアに、

2021東京オリンピック・パラリンピックの

オフィシャルショップがありました!

イベントといえばグッズ♪

オリンピックといえば聖火リレー♪

千葉県での聖火リレーは7月1日から7月3日です。

みのり開発柏のある柏市は、

7月3日に聖火ランナーが走ります!

すでに時間と場所が発表されています。

 

道の駅しょうなんを16:15に出発、

手賀沼公園に16:45到着し、

手賀沼公園にてミニセレモニーが行われます。

その後、柏の葉公園の中を

17:45から18:30まで走行し、

柏の葉公園にてミニセレモニーが行われます。

 

ランナーの皆さんは、それぞれいろいろな思いを抱きながら

聖火を掲げて走ります。

新型コロナウイルスには十分に気を付けながら、

ランナーの皆さんを応援したいですね!

7月3日、よいお天気に恵まれますように♪

 

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「不動産の購入・売却、リフォームのご相談下記まで!!」

お問い合わせはフリーダイヤル 0120-607-021

 

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新型コロナウイルス感染症の拡大防止とお客様、関係者様及び従業者の安全確保の観点から、下記の通り一部業務を縮小させて頂きます。お客様、関係者様にはご不便、ご迷惑をお掛け致しますが、何卒ご理解賜りますよう、お願い申し上げます。

1.予定期間
2021年3月8日(火)から2021年4月30日(金)まで
店舗対応(リモートでの接客、打ち合わせは対応可能です。ご相談下さい)

(1)店舗営業は10時~18時までとし、18時にて店舗閉店とさせて頂きます。

(2)接客業務も縮小し、同一時間帯は最大3組までとさせて頂きます。
密を避ける取り組みとしてご来店に関し、ご希望に沿えない場合もございます。

(3)従業者については原則、19時30分に退社させて頂きます。

訪問、面談については緊急時等やむを得ない場合を除き、差し控えさせて頂きます。
密集・密接・密閉を回避することはもちろん、全社員のマスク着用や健康管理を徹底し、感染防止策を中心に衛生管理を整えた体制で対応してまいります。

そのため、ご対応にお時間がかかる場合もありますことを何卒ご了承ください。

また、以下のお願いをご理解いただきますようお願い申し上げます。
・ご体調のすぐれない場合は、別日程にてご調整をお願いいたします。
・ご来店の際はマスクの着用、手指消毒をお願いいたします。
・ご同席はできる限り少人数でお願いいたします。
・ソーシャルディスタンスを意識し、間隔をあけて対応させていただきます。
・オンラインでのお打ち合わせも推奨しております。併せてご検討ください。

一日も早い収束をお祈りするとともに、通常業務再開時期には多くのご支援を頂けるように尽力してまいります。

 

相続した不動産の売却ならおまかせください

だれでも平等にくる別れ。
愛する肉親との思い出は、楽しいことばかり。
悲しむ暇もなく葬儀などの準備に追われ
一息ついた頃には、49日法要。
どうしても後回しになってしまいがちなのが相続の手続きです。

 

 

ところが、そのままにしておくと名義人不明のいわゆる
「所有者不明土地等」になる可能性があります。

この問題の対策として、2021年2月10日に法制審議会民法・不動産登記法部会第26回会議において、民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案(案)が決定されました。
政府は3月に改正案を閣議決定され、国会で成立後、2023年度に施行される予定です。

 

でも、何から手を付けたら良いのか。

相続手続きは何度も経験するものではなく、ご不安に感じる方も多いかと思います。
また、相続の他にも残された私達には、やるべき事が沢山。

 

 

 

(1)公的年金・健康保険の手続き
国民年金の場合は亡くなった日から14日以内に、
厚生年金の場合は亡くなった日から10日以内に、
年金事務所で年金受給停止の手続きを行う必要があります。
健康保険については、国民健康保険、後期高齢者医療制度に加入していた方は、亡くなった日から14日以内に市区町村に保険証を返納します。

 

(2)死亡保険金の請求手続き
故人が生命保険に加入していたら、死亡保険金の受取が発生しますので、保険会社へご連絡をして頂く必要があります。

 

(3)公共料金等の引き落とし口座の変更等
故人の口座は入出金ができないよう凍結されますので、公共料金等の引落とし口座の変更が必要です。
電気、ガス、水道、インターネット、携帯電話等、各種契約の契約変更や解約手続きを行います。
また、パスポートや運転免許証の返納も忘れずに。

 

ここまでは、なんとなくイメージが出来るのではないでしょうか。
大切なのは、このあとの話になります。

 

(4)相続人の確定・戸籍謄本等の取得
金融機関の手続きや不動産の登記等、相続手続きには、相続人を確定するために、戸籍謄本を揃える必要があります。
相続人を確定させるためには、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の現在戸籍、子供がいない場合は、故人の両親の出生から死亡までの戸籍が必要です。

戸籍謄本は、ご逝去されたことが記載された戸籍謄本だけでなく、出生からご逝去まですべての戸籍謄本が必要になります。

特に、以下に当てはまる場合は戸籍の取得に時間がかかります。

◯本籍地を異動しており、複数の市役所での取得が必要。
◯子供がおらず、故人の両親の出生から死亡までの戸籍も取得が必要。
◯代襲相続が発生しており、本来相続人となるはずだった方の出生から死亡までの戸籍、代襲相続人の現在戸籍も取得が必要。

 

「相続人全員の現在戸籍」については、各相続人の本籍があるそれぞれの市役所で取得することになります。
相続人が遠方にお住まいの場合等は、各相続人に手配を依頼する必要も出てきます。

 

とっても大変な作業となります。
また役所等は、平日の昼間しかやっておりませんので、お仕事をしながらは、難しいのでないでしょうか。
なので、相続が必要とわかっていながら、放置される方が多い理由となっているのかもしれません。

 

 

ところが、政府はこれを義務化しようとしています。
すでに「所有者不明土地法」(所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法)が作られ、2018年6月に施行されています。

 

登記簿に正しい所有者が反映されていないと土地の利用・活用に支障が出るため、義務化に向けて過料などの罰則が準備されています。

1.相続で不動産取得を知った日から3年以内に手続きを登記・名義変更をしないと10万円以下の過料の対象となる
2.住所変更した場合も不動産登記が義務化され、2年以内に手続きをしなければ5万円以下の過料の対象になる

 

さらにやるべきことは続きますが、

これ以上の手続きは個人の方が行うのは、かなり困難になります。

以下、このあとに続くやるべきことをご紹介します。

(5)遺言書の有無の確認
(6)相続財産の調査、把握
(7)相続放棄・限定承認・単純承認の選択
(8)被相続人の所得税の申告・納付(準確定申告)
(9)遺産分割協議の実施(遺言書のない場合)
(10)分割協議の際の特別代理人等の選任

まだまだ続きますが、一旦ここまで。

 

 

当社には、相続コーディネーターの資格者がおります。
相続物件で、悩まれている方はもちろんですが、遠い記憶の彼方に

「そう言えば、あの土地って?」

などのご記憶がある方や、何から始めればわからない方までご相談を受け付けております。

もちろん、その後の売却までしっかりとサポートをさせていただきますし、もしかすると知らなかった財産が眠っている可能性があるかもしれません。

 

 

不動産関係に詳しい人を除いて、不動産物件の売却は聞きなれない用語や書類、手続きや税金など知らないことばかり。
また、不動産会社と仲介契約したからといって、任せきりにしていては売却活動に時間がかかったり、希望の価格で売れない事態になる可能性もあります。

早いタイミングで動いていれば、親の自宅だった空き家を相続した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から3000万円を控除できる特例があります。

 

親の自宅だった住宅を相続するときに、「小規模宅地等の特例」を利用できる場合があります。
この特例はその住宅の土地の評価額が330m2の部分まで20%に減額されるというものです。
相続税は財産の評価額に基づいて税額が計算されるので、特例を受けると相続税が大幅に軽くなるケースが多いです。

 

ただし、小規模宅地等の特例を受けると相続税が軽くなるメリットがある反面、取得費に加算できる相続税も少なくなります。
ですので、親から相続した住宅を売却する予定があるなら、小規模宅地等の特例で相続税を減らすほうがトクか、小規模宅地等の特例は受けずに売却時に取得費加算の特例を受けたほうがトクか。

プロに相談する意味はココにあります!

誰に聞いてよいかわからない、相続問題。
まずは、みのり開発柏までご相談下さい。

 

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一生涯のお付き合いをテーマに地域密着30年以上の信頼と実績
柏市・松戸市の不動産、リフォームなど住まいのことならお任せください。

みのり開発柏株式会社 0120-607-021

柏市の自宅価格が高騰してるって?!

みなさまもご存知の通り、東日本の震災直後にホットスポットとしてテレビに「柏市」の名前が報道されたことがありました。
このことにより市外へ引越される方も多く、その結果
空家や空地が増えて、不動産価格が急落する結果を招きました。

ところが、柏市の迅速な取り組みと、
偶然にも重なった、JR常磐線の品川への乗り入れ等により現在は、震災以前より柏市の人口が増えているのです!

平成23年 405,658人(震災前)
平成24年 404,578人(震災後)



令和3年   433,754人!

※柏市役所ホームページより抜粋

日本全体の人口減が騒がれている、今
都心に近い「柏市」へ!
さらに世代交代に伴う次なる人口移動も進んでいます。

そこで、注目されるのが
中古住宅!
当社ホームページは「柏市 中古」の検索キーワードで来られる方が、ぶっちぎりで1番です!
その他の人気キーワードとしては

◯柏市 中古 戸建

◯柏市 中古住宅
◯柏市 中古 マンション

といった順番で続きます。

実際に、購入のお客様が希望される不動産は
圧倒的に中古戸建、中古マンションがほとんどです。
ですが、ご紹介出来る物件が全く足りていないのが現状です。
柏市内を見渡せば、空家や空地が溢れているというのにそのまま放置されている不動産が数多くあります。

買いたい方が、こんなに沢山いるのに
なぜ、売られず放置されているのでしょうか?
売却について、売主様と打合せをさせていただくと、こんな話を良く聞きます。

◯相続したが、使わない家なので放置していた。
◯売るには、修繕もしなきゃならないし、面倒だ。
◯住宅ローンが残っていて、売却出来ない。
◯しつこい営業が来るのがイヤだ。
◯不動産屋さんって、行きづらいイメージ。
◯価格が下がっていると聞いてる。

売りたい気持ちはあるのに、そのままのケースが多いようです。
先にも述べたように、価格が高騰しているのに不動産屋さんに相談をしないのは
もったいない!!

 

「オリンピック景気」って聞いたことがありませんか?
次のオリンピックは東京です。
開催は2020年ですよね。
2020年まで、この景気が続くと思っていませんか?

実は、多くの経済学者や投資家、不動産関係者等は、2018年をピークにまた不動産価値が下がっていくと予想しているようです。

 

その理由は大きくは2つあります。
1.金融緩和政策の期限が2018年まで
金融緩和政策が確実に続く2018年までは、金利であったりローンの多様化から、不動産購入希望者も多く比較的高値で売れると思われます。
しかしその先は期限も含めて不透明です。

 

2.空家空地問題がさらに拡大する。
空家の数は、16年後(2033年)には2166万戸と今の2倍以上の数に達すると言われています。
その数は、住宅に占める全体の3割にもなります。


さすがに、供給過多ですよね。

他にも、こんなことが言われています。

2012年以降、地価上昇のトレンドが6年ほど継続しており、そろそろ周期的には下落に転じてもおかしくないと思われる。
※出典:楽待新聞

収益物件の市場価格は理論的に、今より上がることはない。と、いうことはこの先どこかで下がり始める可能性がある。
※出典:ビジネスジャーナル

どうでしょうか。
売るなら「今」ということが伝わりましたか?
それでも上手に自宅価値を引き出させないと、実はあまり恩恵を受けることは出来ません。

なんども言いますが、今の柏市内の不動産は、今の時期であれば、

思っている価格以上に売れることも夢ではありません。

ただし、それにはお客様の大切な不動産の価値を引き出してくれるプロの営業マンと真剣に話をすることです。

もし、ご自宅やお持ちの不動産を最高値で売りたいのであれば
まずは、その価値を調べてみましょう!

たとえ、今回は売却を見送るとしても、今の価値を知っておくことは、決して無駄にはなりません。
不動産売却は、時期や売り方、販売する不動産屋さんによって大きな金額の差が出ます。
また近所のライバル物件や社会情勢の煽りをあっさりと受けてしまうのも事実です。

ぜひ、この機会にご自身の不動産価値を知っていただくために、みのり開発柏支店へご連絡下さい。

柏市・松戸市で地域密着32年!
今まで数多くの売却サポートを行ってきました。
幅広い提案力で、想いが叶ったご成約を目指します!

フリーダイヤル(携帯電話からもOKです!)
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【売却は提案力で決まる】ページへ

家の価値を高めて売る方法があります~住まいるサポート21

【大きくなる中古市場】

お家を買う時、売る時。
そんな時に相談するのが、不動産屋さんですよね。
世の中には、色々な装備の揃ったお家や とっても便利な場所にあるお家などがありますが、

そういった物件は、価格が高くても仕方ない。

そんな考えをお持ちではありませんか?

では、このお家の価値というのは、誰が決めているのでしょうか?
不動産屋さんが決めていると思っていませんか?

インターネットの検索キーワードを探ってみると、実は1番多いのが

「中古戸建」「中古マンション」

 

「新築」かと思いきや、中古の市場はドンドン大きくなっているのです。

 

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【家の価値を高める】

それでは、この中古物件について「買主」「売主」のそれぞれの考えをまとめてみましょう。

 

「買主様」
程度の良い、中古物件が欲しい。
出来るだけ安く購入したい。
建物も大事だけど、立地も大事。
もし壊れていても、売主は教えてくれないはず。
将来のメンテナンスは、どうすれば良いのだろう。
個人の方から購入すれば、消費税は関係ない。
不良物件を買ってしまったら、どうしよう。

 

「売主様」
大切な家だから、大事に使って欲しい。
できれば、高く買って欲しい。
もし欠陥があったら、その保証はどうするのか。
クレームが多い人に売ってしまったらどうしよう。
売ったあとは、責任を持ちたくない。

 

じつは、「売主様」と「買主様」の心配をサポートするサービスが、
ここにあります。

 

キーワードは「家の価値を高める」です。

もし、立地も装備も予算もバッチリ合った物件が見つかって、コレに決めようと思った時に
さらに、その建物に保証が付いていたら嬉しいですよね。

売主さんの側にも、
胸を張って建物を売れる保証が付いて、売った後の責任が無くなる
としたら、どうでしょうか?

 

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【ホームインスペクション】

実は、不動産屋が仲介になって個人間で不動産を売買する場合に、基本的には
「瑕疵担保責任」と言って、売主に欠陥の責任が課せられます。

その内容は、保証期間が1~3ヶ月と短いものが多く、物件によっては、免責と言って全く責任を取らない物件も市場には多くあります。

もちろん責任を取らない分、物件の価格が安く設定されて売られるわけですが、
売主は手取りが少なくなるというデメリットと、
買主は欠陥のリスクを負うというデメリットがあり、これが不動産市場の超えられない壁というものでした。

折角、探されている買主は沢山いるのに日本における中古市場が活性化しないのは、こういった欠陥に対する担保を無視して売買が行われていたからなのです。

 

このような中で、2018年4月に政府によって施行されたのが
ホームインスペクションです。

 

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【義務化されたものの・・・】

ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、
住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行なう専門業務を指します。

そして、これは義務化されているのです。

 

しかし、実際に義務化されたのはインスペクションの実施そのものではなく、不動産業者から売主や買主に対して行う以下のことです。

1.ホームインスペクションについて説明をすること
2.既にホームインスペクション実施済なら、その調査結果を説明すること
3.売主と買主が建物の状況について書面で確認すること

 

これでは、何も変わらないですよね。
実は、欧米ではこのインスペクションの実施率が70%以上あり、中古物件の市場もとても活発になっています。

それは、正しく調査して、しっかりと保証する。
これをホームインスペクションと呼び、実施してるからなのです。

 

では日本では、なぜ浸透しないのでしょうか。
その責任は、一般のお客様の中古物件を扱う不動産屋さんに大きな責任があると考えます。

それはホームインスペクションについて、正しく理解して、お客様へ説明が出来る営業マンがいないからなのです。

 

売主様も買主様も安心して不動産取引をすることのできる このホームインスペクションですが、上記の通り不動産屋さんのお仕事は、その「あっせん」だけですので、紹介出来るホームインスペクター(住宅診断士)がいなければ、実施された物件も流通せず、中古物件の活性化につながりません。

もしこれをお読みの方が、中古物件をお探しだとして
1.瑕疵(欠陥)について保証の無い中古物件
2.瑕疵(欠陥)について保証の有る中古物件
どちらを検討されますか?

同じ条件の物件で、少し値段が高くても
保証のある物件を優先して検討されるのではないでしょうか。

 

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【ホームインスペクション(住宅診断)を受けて、保険を付ける】

 

「既存住宅売買瑕疵保険」は、売却をご希望の中古住宅に対する消費者の信頼性を高めるものです。
そして、それは付加価値向上にもつながります。
「既存住宅売買瑕疵保険」は売主様、買主様の双方にとってメリットの大きい保険制度なのです。

これが「家の価値を高める」というキーワードに繋がります。

【売主様のメリット】
1.検査結果を提示することで、買主に安心してもらえます。
2.検査に合格すると「保険付き住宅」として売ることができます。
3.『瑕疵保険付き』であれば、各種税制優遇の適用可能物件となるため、住宅の付加価値がUPし、価格交渉の強い味方となることが期待できます。

 

【買主様のメリット】
1.瑕疵保険には建築士による建物の検査があり、建物の状況を把握した上で、購入を検討できます。
2.万が一、防水部分等の瑕疵が見つかっても、瑕疵保険による補償があり、安心できます。
3.築20年を超えている物件でも瑕疵保険が付いた物件であれば住宅ローン減税の適用が可能です※。
※各種税制等を受けるにあたっては一定の要件があります。

 

検査の内容は、以下のようなものです。

 

建物の状態を把握し安心してお取引いただけるように、専門の講習を修了した建築士が屋根や外壁、室内の壁、天井の雨漏りなどの状態を目視、触診、打診、計測などの方法で調査します。
これにより、建物の不備や欠陥をめぐった、物件売却あるいは購入後のトラブルを防止できるのです。

もし、検査に合格出来なかったら・・・。
ご安心下さい!
「住まいる保証21プレミアム」という商品があります。
住宅診断の結果、瑕疵保険に加入できない場合でも、日本リビング保証独自の基準によってご利用できる可能性のある保証サービスです。

 

価値を付けて売却をされたい売主様。
安心して不動産購入をされたい買主様。
まずは、センチュリー21みのり開発柏のスタッフへご相談下さい!

 

みのり開発柏 0120-607-021

 

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お客様、関係者様にはご不便、ご迷惑をお掛け致しますが、何卒ご理解賜りますよう、お願い申し上げます。

1.予定期間
2021年1月12日(火)から2021年2月7日(日)まで

2.店舗対応
(1)営業時間は10時~18時までとし、18時にて店舗閉店とさせて頂きます。
(2)定休日は水曜日のみといたします。
(3)店舗にて行う接客業務も縮小し、同一時間帯は最大3組とさせて頂きます。
そのためご来店時間に関し、ご希望に沿えない場合もございます。
(リモートでの接客、打ち合わせは対応可能です)
(4)従業者については原則、19時00分までに社内へ帰社し、19時30分には退社致します。
訪問、面談については緊急時等やむを得ない場合を除き、差し控えさせていただきます。

密集・密接・密閉を回避することはもちろん、全社員のマスク着用や健康管理を徹底し、感染防止策を中心に衛生管理を整えた体制で対応してまいります。そのため、ご対応にお時間がかかる場合もありますことを何卒ご了承ください。

以下のお願いをご理解いただきますようお願い申し上げます。
・体調のすぐれない場合や感染の可能性がある場合は、別日程にて調整をお願いいたします。
・ご来店の際はマスクの着用、手指消毒をお願いいたします。
・ご同席は少人数でお願いいたします。
・ソーシャルディスタンスを意識し、間隔をあけて対応させていただきます。
・オンラインでのお打ち合わせも推奨しております。併せてご検討ください。

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尽力してまいります。

 

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こんな時期、不動産って売れるの? -コロナショックで不動産売却は?-

令和2年4月7日、国は新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく緊急事態宣言を行いましたが、令和2年5月25日に千葉県に対する緊急事態宣言が解除されました。

解除後の現在も各業界ではリモートワークを余儀なくされ、特に観光業、飲食業、小売業などのサービス業では大きな打撃を受けて、未だ以前の水準には戻っていないと思われます。

では、不動産流通業界はどのような状態になっているのでしょうか。

 

◆不動産業界の市場規模

まずは、不動産業界の市場規模から見ていきましょう。
財務省の「年次別法人企業統計調査(平成30年度)」によると、2018年度の国内不動産業の市場規模は46兆5,363億円。
39兆3,835億円規模だった2015年から継続して拡大傾向にあります。

これは、いわゆる団塊の世代である昭和20年以降に生まれた方の世代交代が1番の原因だと言われています。
この世代は、戦後のベビーブームで人口が特に多く、日本における核家族化を進めてきた世代でもあります。

さらに、この団塊の世代の子供達は、団塊ジュニアと言われており、昭和45年以降の第二次ベビーブームの世代となります。
この団塊ジュニアは、日本の高度成長期の恩恵を大きく受けており、自宅の保有率も高い世代となります。

 

話は戻りますが、この世代交代により相続を受ける団塊ジュニア世代は実家の他に、自身の自宅を保有していることが多く、これが売りに出されるという循環を経て、市場の規模が大きくなっていると言われています。

 

次に、帝国データバンクが今年の1月に発表した最新の「『業界天気図』動向調査(2020年度見通し)」によると、住宅分野では戸建て・マンション共に「市場は停滞しているか、もしくは好転の兆しがみられる状態」である「曇り」の予測ではあるものの、戸建てについては「消費税率引き上げにともなう駆け込み需要の反動減も限定的とみられ、大手を中心に堅調を見通す」
と分析されています。

2020年は東京オリンピックも予定されており、好調なスタートと思われておりましたが、コロナウイルスによる緊急事態宣言が発表されて、その勢いは風前の灯になってしまいました。

 

◆中古物件に前向き

こんな時期にお客様から
「不動産(土地や建物)って売れるの?」
という声が一番多く聞かれます。

答えを先に言ってしまいますと

「売れます!」

 

それは、どうしてなのかを説明していきます。

ここ最近、人々の価値観の変化を表す「モノ消費からコト消費へ」というフレーズを様々な場面で目にするようになりました。
不動産業界も同じように、買い切り方の営業は淘汰されつつあり、買った後、売った後を重視されるお客様が増えてきました。

今までの不動産業界は「売って終わり」の業界で、それは特に「新築建物」を中心に営業を行っている不動産屋さんには、未だに根強く残っているようです。

 

 

しかし、これから住宅を購入する世代の新築へのこだわりの低下により、住まい選びに変化が出てきています。

新築全国宅地建物取引業協会連合会が実施したアンケートによれば、
「住居を選ぶ際に中古やリノベーション済みの戸建等の抵抗はありますか」
という設問に対し、全体の27.6%が「全く抵抗がない」と回答しています。
さらに「少し抵抗はあるが、検討できる」が35.7%で、
半数以上(63.3%)が抵抗を感じていないことが明らかになりました。

 

特に20代、40代は共に29.0%が「全く抵抗がない」と答えており、中古の物件に対して前向きであることが分かっています。
また同じような設問で「空家バンク」が調査した結果も若い世代ほど中古住宅を住まいにすることへの抵抗が無くなっています。

このことから、中古市場へのニーズは高まっており、中古戸建・中古マンションは、新築物件を超える問合せが集まっている状況にあります。

ちなみに土地についてですが、新築へのこだわりが無くなっている一方で、オリジナリティを求める方も増えつつあり、一般的な建売新築ではなく、注文住宅もかなりリーズナブルな価格で建てられるようになったことから、建築用の土地を探しているお客様も増えています。

 

>>売却ページはこちら<<

 

◆売却の決断をするチャンス

それでは、売主側の状況はどうでしょうか。
コロナウイルスによる先行きの不安感や、収入の低下などから、不動産という財産を持ちながら、売却について深く考えていなかった売主様の重い腰が、上がってきている感じを強く感じます。

不動産を高く売却する上で、障害となるのか同じエリアで販売されている「ライバル物件」ですが、多少の数は比較が出来るため必要です。
ところが、増えすぎてしまっても良くありません。
何事もバランスが大切です。

需要と供給は、どの業界でも大きくバランスを崩すことはありません。
大きく崩れる前に、どちらかが減少しバランスを保とうとします。

 

 

リーマンショック時との比較を例にすると、その影響は商業地価格の方がより強く現れ、住宅地価格は、商業地と比べて大きく下がらなかったことが分かります。リーマンショック時においても新築、中古とも6%程度の下落にとどまり、1年程度で回復しています。

 

今回のコロナショックはヒト、モノの移動を大幅に抑え込む実体経済の危機なので、その傷はかなり深くなるとの指摘もありますが、実際のところは日々、売却のご相談件数は増えている現実があり、「ライバル物件」が増える前の今こそが、売却の決断をする最大のチャンスと言えそうです。

 

 

私が、良くお客様にお話するのは「売る時は1日も早く」という話です。
残念ながら、昔のように不動産は持っていても価値が増えるものではなくなってしまいました。

しかし、人間の「衣食住」の1つである住まい探しは、その人の価値観であり、今まで説明してきた通り、人口は減ってはきておりますが、常にその需要はあります。
お手持ちの不動産がその「価値」を持っているうちに、お金へ変換する不動産売却こそ、今やるべきことなのかもしれません。

 

>>売却ページはこちら<<

 

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(2)定休日は水曜日のみといたします。
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売れていない売主様、コチラが答えです!

-売主戦国時代がすでに到来?!-

柏市の住宅・土地統計調査(H25実施)によると
市内だけでも20000件以上の空家が確認されています。
(※参考:柏市空家等対策計画)

内訳としては
1.売却中の住宅 500戸
2.二次的住宅 540戸
3.賃貸用の住宅 15000戸
4.その他の住宅 4090戸

※二次的住宅・・・別荘、別宅など
※その他の住宅・・・長期不在、取り壊し予定の住宅など

柏市の人口が増え続けていることから、その戸数は着実に増え続けています。
そして空家のままになっている理由は
「売出中だが成約していない」が1番多いことがわかっています。

さらに、今後5年間での空家等の活用予定のアンケートでは「売却をする」と答えた方が約60%もあり、
現在の不動産売買では、売主戦国時代がすでに始まっているかもしれません。

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売れていない売主様コチラが答えです!

 

1.販売活動の内容まで把握していますか?

「専属専任媒介」「専任媒介」の契約の場合、依頼を受けた不動産会社には、一定の期間内に売主様へ報告をする義務があります。
しかしその多くの内容は、掲載したwebサイトやチラシ、掲載期間と問合わせ数にとどまっていることが殆どです。
実際に営業マンがどのような活動を行った結果なのでしょうか。

あなたが売主ならどのような報告が欲しいですか?

 

■売主の意向に沿った時期・動機を把握し、段階的な提案のもと
販売方法を報告

■周辺の不動産情報の動きを報告義務期間に関わらず、都度報告

■不動産の見栄えなど考慮し、第三者に対してよく見える方法を報告

■長期化する事によるデメリットを理解し、短期集中プランの提案報告

■不動産の所有者に代わる細かなメリットまで把握した報告

■「次回はこのような販売方法を試してアプローチしてみます」
という切替え報告

 

みのり開発は一生涯のお付き合いをテーマに
地域密着30年の実績です。

 

 

2.言われるがままに契約更新をしていませんか?

売却するにあたっては「媒介契約」を締結する必要があります。
主流なのは「専属専任媒介」「専任媒介」という1社にだけ売却を任せる契約ですが、
この契約には契約期間から3ヶ月を超えない事が義務付けられています。

3ヶ月というのは販売から購入者へ情報が行き届くまで十分な期間になります。
また長期的な契約期間を定めてしまうと、売主様にとっての不利益が考えられます。
さらに3ヶ月で不動産の市況は動いていくと言われます。

あなたが売主ならどのような契約形態が好ましいですか?

 

■「一般媒介契約での締結を2社~3社」で締結し販売活動をする

■各社での報告内容の違いを把握する

■販売に対して期待の持てる不動産会社、営業マンと「専任媒介」を締結する

 

みのり開発は、お客様との信頼関係構築が第一です。
是非みのり開発をお選びください。

 

 

3.半年以上、同じ不動産会社に任せていませんか?

変化なく販売を継続する事でデメリットもでてきます。
長い間、市場に販売情報を掲載していれば、2度~3度見た方からは見向きもされません。
その場合、事故がある不動産ではないか?売れない理由が他にあるのではないかなど、
物件のイメージダウンにもなりかねません。

あなたが売主ならどのように感じますか?

 

■販売する為にやるべき事を、本当にすべてやってくれているだろうか?

■どのくらいの優先順位で考えてくれているのだろうか?

■多くの情報に埋もれてしまった中での打開策はあるのだろうか?
■これだけの期間活動してもダメだから、購入者は現れないのではないか?

 

売主様100人に対し100の提案。
みのり開発へご相談ください。

 

 

 

4.売主様コチラが答えです!

みのり開発にご相談ください。

「売れない」という状況を変えるためには、どうして売れないのかといった分析をすることが大切です。
価格、物件、タイミング、需要と供給・・・
売れない理由を考え、その原因を改善して売れる物件へと変える必要があるのです。

みのり開発では、創業以来30年以上「柏市」「松戸市」に特化した活動を続けてきました。
専門のスタッフが売却活動のどの段階で問題が起きているのか見極め、最善の提案をいたします。

みのり開発は、お客様との一生涯のお付き合いを目指しています。
“信頼関係の構築”が第一。無理な営業はありません。
お客様にも社員にも負担がかかる、しつこい電話や突然お宅を訪問するような無理な営業活動は一切行いません。

常にお客様の立場に立ち、喜んでいただくことを目標に、お客様とのご縁を何よりも大切にしています。

お客様100人に100の提案。みのり開発にご相談ください。

みのり開発 柏店

04-7176-1221/0120-607-021

 

消費税10%時代到来!不動産売買はどうなるのか?

2019年10月より10%に増税される消費税。

とうとう消費税が2桁の大台に乗ってしまいます。
私たち不動産業界の中でも増税による影響について、不動産購入も不動産売却もどうなっていくのか?という話題が持ち切りになっています。

 

消費税が10%になると、不動産売買はどうなるのでしょうか。
平成31年10月に消費税が10%へ増税される前に、購入若しくは売却をしたほうが良いのか?

それとも待つべきなのか?

 

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1. 2022年 都市部に大量の土地が大放出?

その時不動産売却は・・・。

まず不動産売却はどうなるのでしょうか?
あるお客様からこんなことを言われたことがあります。

「消費税が上がると買う人が減るから、

 売れなくなって価格が下がるのではないか?」

実は、現在の不動産売却の年齢層を見ると、いわゆる「団塊の世代」と言われる昭和22年~24年生まれの方が中心です。
この世代の子供達は団塊ジュニアと言われ、不動産の保有率が高く、ご実家を相続しても自宅があるため売却されるといったケースがとても多くなってきました。

巷でも「空地、空家問題」が取り上げられ、市の条例でも取り組みが開始されているのをご存知だと思います。
そこにきて、この増税の話題です。
先ほどのお客様のように思っている方はとても多くいらっしゃるのではないでしょうか。

 

しかも増税後は、反動で市場の冷込みが懸念されており、

購入希望者が激減する可能性があるのです!
併せて、東京オリンピック開催の2年後の2022年には、

1992年に生産緑地地区が最初に指定されてから30年となり、

生産緑地の買い取り申出が可能になる年になります。

しかし、対象となる土地所有農家が一斉に自治体に買取り申出を行うと、実際には多くが買い取られず、

宅地として市場に放出されることになり、多くの売地が出回ることになるでしょう。

これが、2022年問題といわれている概要です。

 

三大都市圏特定市における、生産緑地と宅地化農地面積の推移を見てみると、平成4年に3万ヘクタール以上あった宅地化農地は、平成25年には1万2,916ヘクタールに減少しています。

なんと!20年経過する間に約58%が宅地化したことになります。

 

政府も生産緑地法の改正により、面積要件を緩和したり新しい用途地域「田園住居地域」を設定し、建築物の緩和をしたりしていますが、団塊ジュニア世代が農家を継ぐケースが減っていることから、売地は増えるかもしれません。

 

増税による市場の冷込みが、2022年の3年間で復活することは容易ではありませんので、

実は売却こそ急がなければならないということが、

お分かりかと思います。

 

今後、20年間で日本の人口が7000万人になるという計算もされており、単純に購入希望者が減ることになるわけですが、不動産の価格についてもいわゆる昔のベットタウンと言われる地方では、価格が付かない場所も出てきていますので、

売却については早急の検討が必要と言えそうです。

 

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2.増税までのタイムリミット

 

【不動産売買のタイムリミット】

現行の8%の消費税で住宅を購入しようと思った場合、

その期限は「平成31年9月30日」となります。

当日までに、売買代金の「残金を支払い」、物件の「引渡し」を受けなければなりません。
ですから、不動産売買契約をすでに締結している場合でも、住宅ローン等を利用の場合は、契約からお引渡しまでの期間を考慮して住まい探しを始めることが重要となります。

但し、個人間売買の中古や土地は非課税です。

 

 

【注文住宅における「請負契約」のタイムリミット】

前回の5%から8%への増税時にもこの経過措置が行われました。
特に注文住宅を建てる場合は、天候や部材の搬入時期によって完成時期が多少ずれ込むこともあるため、増税後の消費税になるかどうかは、工事請負契約の締結時期を以って判断することになります。
日程で説明すると、

請負契約を「2019年3月31日」までに締結すれば、

引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用されることになります。

 

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3.全てに課税されるわけではない

不動産取引では、全ての取引に消費税がかかるわけではありません。

〇土地の売買・賃貸借
〇個人所有の住宅の売買・賃貸借

は非課税です。

 

特に土地については、いくら売買を繰り返しても消費される資産・役務ではないことから、非課税取引とされています。
具体的には土地の所有権の売買、借地権・地役権の売買、賃貸借の取引などには消費税が課税されません。

また、建物についての消費税は「事業として行う取引」を対象に課税されますので、「個人」が所有する「自己が居住する住宅」を「売買」する場合も、消費税はかかりません。

※個人が所有する建物でも、賃貸借を目的とする事業用のアパートやテナントビルなどとして売買した場合は消費税の課税対象となります。

 

 

不動産市場においては、

「増税を懸念した消費者の駆け込み需要によって、10%の消費税率変更直前には仮需が発生し、購入希望者が大きく増えて市場は一時的に過熱するが、

税率変更後は仮需の反動と増税効果により市場全体が冷え込み、不動産市場の上昇傾向は終焉を迎える」

という見解の経済評論家が多いと聞いています。

 

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4.増税による影響は?

消費税が10%に上がった後に住宅を購入した場合、増税が影響する項目は大きくわけて2つあると思われます。

 

①不動産売買価格

住宅を購入する場合に消費税が課税されるのは、業者が売主の不動産のうち「建物」にかかる価格になります。
ということは、消費税が課税されるのは新築だけ?

と思われる方も多いと思いますが、

売主が「課税事業者」の場合に消費税が課税されるため、たとえばリノベーションされた中古住宅や業者が所有するマンション等は、消費税の課税対象となります。

 

具体的に見ていきましょう。増税前と増税後の税込価格です。
ちなみに、不動産価格は税込で表示するのがルールとなっています。

 

3,000万円×消費税8%=3,240万円
3,000万円×消費税10%=3,300万円

 

増税前と後で支払う金額が60万円も変わります。
この影響は売買価格が高額な物件になれば、どんどん大きくなります。

 

 

 

②不動産取引に関する諸費用

不動産を売却する場合にかかる諸費用も課税対象です。

・測量費用

・解体費用

・残置物撤去費用

・仲介手数料

・登記費用(抵当権抹消などの費用、司法書士報酬)

 

消費税額だけを比較すれば、増税前の方が有利なのは明らかです。

 

しかし、増税前の駆け込み需要が予想以上に増えると、増税後の反動が大きく出て、そこに物件が残っていると不動産の販売価格自体が落ち着く可能性も十分考えられます。
ですので、購入については増税を意識して動くかどうかは市場を良く見極める必要があると言えそうです。

 

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3.11 被災された皆様へ

いつもみのり開発 柏店のブログをご覧下さいまして
ありがとうございます。
7年前の3月11日、東日本大震災があり多くの人が命を
落とし、被災しました。

心よりご冥福をお祈り致します。

3.11の当日、その日、会社にいた事。
腰を抜かしてしまった人を背負負って会社の外にでた事。
心配で家族の元へいち早く帰宅した事。
今でもあの地震の衝撃はしっかりと鮮明に覚えています。

津波の影響を受けることがなかったこともあり、私達の住む環境は
いつも通りの生活を取り戻しています。

当然のように感じる日々を大切にしていかなくてはいけない。
そう思います。

復興に向け頑張っている方々を思うとまだまだ!
頑張らなくてはいけない!
まだまだできる事がたくさんある!

今の仕事、今の生活ができるあたりまえに感謝し
復興に向けて、できる事をしていきたいと思います。

頑張ろう!東北!

明日からはまた、いつも通りの更新をしていきます。
少しでも笑いに変えて頂ければ幸いです。

みのり開発 柏支店 一同

インフルエンザ患者数増加!!!

最近、一日の寒暖差がとっても激しくなり、且つ乾燥が続いている今日この頃・・・

皆様風邪を引いてはいませんか?

最近、道行く人を見るとマスク姿が相変わらず増えたなぁ~と・・・

そこで本日は、万能マスクの話題をお伝えしようと思いましたが・・・

いろいろ調べていくと、ここ最近ンフルエンザの患者数が増加している記事を発見!!!!!

千葉県でも増加傾向にあるので、これは皆様にお知らせをしなければーーーーー!!!

是非参考にご覧ください!

また、すでにかぜっぴきの方々には、「ご自愛ください」 としか言いようがないm(_)m

ちなみに、インフルエンザの検査を受けたことのある方なら御存知かと思いますが・・・

なんどやっても、嫌ですよね・・・あの検査・・・

こんな検査を受けなためにも、皆様日頃から手洗い・うがいは行うようにしましょう^0^/

ご参照ください↓ご参照ください↓ご参照ください↓ご参照ください↓ご参照ください↓

18日から24日までの週の全国の患者報告数(定点医療機関約5000カ所)は、前週の約2.6倍の定点当たり10.56人を記録した。注意報の基準値(10.0人)を上回ったのは、昨シーズンよりも1カ月以上遅かった。

都道府県別では、新潟県が最も多く29.28人。以下は沖縄(18.22人)、青森(16.45人)、千葉(14.13人)、福岡(13.68人)、神奈川(13.06人)、岩手(12.75人)、埼玉(12.7人)、長野(12.67人)、秋田(12.22人)、岐阜(12.21人)、山口(12.04人)、愛知(11.92人)、北海道(11.91人)、茨城(11.9人)、東京(11.17人)、山梨(10.73人)などの順だった。

この週に全国の医療機関を受診した推定患者数は前週より約29万人増の約52万人。学級・学年閉鎖、休校となった保育所や小学校などの教育施設数は、前週に比べて約13倍の1268施設となった。

基幹定点医療機関からの入院報告数は前週比約1.6倍の453例で、年齢別では1-9歳が158例で最も多かった。インフルエンザウイルスの検出状況について、厚労省は「AH1pdm09の検出割合が多く、次いでB型、AH3亜型の順」と説明している。

柏店イベント いよいよ!明日開催♪

ここ1週間、寒ーい寒波が日本列島を覆ってきております!!!

明日は、今年二度目の寒波がやって参ります!

関東地方にもまた、あの雪景色が復活するのでしょうか??

明日の寒波と共に、やってくるものと言えば・・・

そうなんです!

みのり開発の恒例のイベント
⇒⇒も・ち・つ・き・大会でーーーーーす^0^/

スタッフ一同、せっせと準備に奮闘しておりますーーーーー♪

皆様のご来場をとても楽しみにスタッフ一同お待ちしておりますので

是非、遊びに御越し下さいm(_)m

↓   ↓   ↓   ↓   ↓   ↓   ↓   ↓

第9回みのりのもちつき大会



《第9回みのりのもちつき大会開催!》

日時:2016年1月23日(土)・24日(日)
時間:10時~16時
場所:住まいのテーマパークみのり開発 柏支店

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今年で9回目になりました、年に1度の「もちつき大会」!
皆さんで、おいしいお餅をつきましょう!

おもちの味は人気の
【あんこ】【きなこ】【いそべ】【大根おろし】の4種類!

その他、豚汁やドリンクも用意しております。

ゲームコーナーは、人気の【射的】と【輪投げ】。
もちろん景品もつきます!

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24日(日)限定企画
■ 大声大会 ■

優勝賞品 商品券5,000円分

測定器に向かって好きな言葉を叫ぶ、簡単な競技です!
小さなお子様から大人まで、皆様のご参加お待ちしております。

【参加受付】10時~13時45分

【開始時間】14時~14時40頃

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両日開催
■ AED講習会 ■

万が一に備えて、この機会にAEDの使用方法を学んでみませんか?
講師が丁寧に説明しますので、お子様もご参加いただけます♪

受講されたご希望者には無料で
「修了証」と「認定証」を後日発行いたします。

【参加受付】10時~14時
※最終受付13時30分

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地域密着して30年。
住まいのあらゆるニーズにお応えします!

みのり開発 柏店は、柏市の豊富な不動産情報を毎日更新!
一生涯のお付き合いをテーマにお客様第一主義で地域密着30年の実績です。
不動産の売却相談も是非お任せ下さい。

【お問合わせはセンチュリー21みのり開発へ】
フリーダイヤル:0120-607-021

ご来場 心よりお待ちしております。

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